droit immobilier, urbanisme, droit de préemption, certificat d'urbanisme, délais d'instruction, permis de construire, construction à titre précaire, constructions à caractère temporaire, constructions nouvelles, changement de destination, permis d'aménager
Le permis de construire est un procédé de police administrative ; toutes ses règles sont d'ordre public (CE 3 fév. 1982). Une convention relative à une construction sans permis est nulle. Une promesse de permis, ou des assurances ne créent aucun droit à avoir un permis de construire. Ces assurances n'ont aucune valeur décisoire (CE 5 déc. 1980).
Un avis ne constitue pas une promesse liant l'autorité municipale même si l'avis en question est particulièrement autorisé et vient par exemple du Directeur Département de l'Équipement. Il a été jugé qu'une convention de cession de terrain en contrepartie de l'obtention d'un droit de construire n'empêche pas l'administration de limiter ce droit (CE 10 mars 1989).
Une dispense de permis est d'ordre public. On ne peut pas en principe monnayer l'octroi d'un permis de construire et on ne peut pas en principe demander « une participation » si cette contribution financière est dépourvue de base légale.
La législation du permis de construire s'impose tant à l'administré qu'à l'administration, en conséquence les prescriptions contenues dans un permis ne peuvent limiter les droits reconnus au constructeur par le Code de l'urbanisme. Un permis ne peut exiger l'ouverture d'un chantier dans un délai de 6 mois, alors que le Code de l'urbanisme reconnaît un délai supérieur.
Le droit de préemption en matière d'urbanisme s'exerce quand une personne vend un bien immobilier à une autre personne au prix du marché et qu'avant la conclusion de la vente la commune bénéficie d'un droit de préférence pour se substituer à l'acquéreur initial à un prix inférieur au prix du marché.
La préemption est moins contraignante que l'expropriation puisque dans ce cas la personne ne veut pas vendre mais garder son bien. Le problème viens du faut que la préemption peut se faire à un prix plus bas. Un certain nombre de commune utilise le droit de préemption de manière détournée en s'en servant pour faire de la spéculation immobilière avec les moyens de la puissance publique.
Des communes instaurent un droit de préemption sur l'ensemble du territoire de la commune ce qui ne correspond pas à la logique du droit de préemption qui ne devrait concerner que les portions du territoire de la commune dan lesquelles on a prévu de réaliser des opérations immobilières. Ceci permet de sélectionner la population qui arrive sur la commune. Les bénéficiaires de ce système ont fait remarquer que rien n'oblige la victime d'un droit de préemption à vendre le bien qui fait l'objet d'un droit de préemption. Si le bien est préempté à un prix inférieur on peut avoir recours au juge.
[...] Le droit immobilier Partie L'Urbanisme Chapitre Le Certificat d'Urbanisme Le Certificat d'Urbanisme est né de la pratique notariale. Il a toujours eu pour but d'informer les intéressés sur les règles d'urbanisme applicables à un immeuble donné. Ce document a beaucoup évolué. La circulaire du 13 septembre 1950 a officialisé cette pratique et la jurisprudence en a tiré un certain nombre de conséquences: L'administré trompé par un certificat erroné ou incomplet doit être indemnisé du préjudice direct qu'il subit de ce fait (CE 28 av BERGER-SAVADEL) Le Notaire établissant un acte de vente manque à son devoir de conseil s'il néglige de recueillir préalablement ce genre de conseil. [...]
[...] L'autorité administrative devra cependant au moins avoir connu la règle qu'elle doit prendre en considération. Dans le domaine du droit de l'urbanisme, le juge administratif entend laisser aux autorités locales un véritable choix entre différentes possibilités d'aménagement. Il fait donc preuve d'une certaine prudence et d'une certaine retenue sans qu'il y soit de règles absolues. C'est ainsi que le juge pourra être amené parfois à opérer un contrôle normal comme pour le cas du permis de construire. Ce type de contrôle est opéré dans la règle de droit et lui impose soit de donner soit de refuser un permis de construire. [...]
[...] Le document d'urbanisme en question peut être soit un POS soit un PLU. Ce transfert de compétence est acquit définitivement. Le permis ou l'autorisation d'urbanisme est donc délivré au nom de la commune ce qui signifie que la commune sera responsable en cas de contentieux. Il existe à cette règle un certain nombre d'exception qui concerne : Les constructions, installations de travaux réalisés pour le compte de l'État, du département ou de la région, de leurs établissements publics ou encore pour le compte d'organisation internationale. [...]
[...] Il peut y avoir une subdélégation à l'occasion de l'aliénation d'un bien sur une ou plusieurs parties des zones concernées par le droit de préemption. L'Etat, une collectivité locale, un établissement public, une société d'économie mixte, une chambre de commerce et d'industrie et un office HLM peuvent préempter. Le préfet peut bénéficier d'un droit de préemption pour le compte de l'Etat dans un périmètre provisoire de ZAD, dans une ZAD, ou par substitution de la commune dans l'exercice du droit de préemption urbain si celle ci ne l'a pas fait valoir et que le préfet constate une insuffisance de logement sociaux ou une absence de plan local de l'habitat. [...]
[...] Si elles sont fortes, l'article ne s'appliquera pas. Le juge pourrait accepter les modifications aux parties conforment à l'autorisation et les autres seraient refusé. Section 4 : Le Contrôle du Juge Il est amené fréquemment à porter son contrôle sur la forme et la procédure. Il est particulièrement rigoureux en ce qui concerne les modalités d'élaboration d'un POS ou un PLU. Il a été amené à annuler un POS élaboré par des groupes de travail composé de manière irrégulière (CE 5 janv. 1979). [...]
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