L'autorisation générale de sous-louer prévue dans un bail commercial ne dispense par le locataire d'appeler le propriétaire à concourir aux actes de sous-location de locaux d'habitation, dès lors qu'ils étaient affectés, par le bail principal, à usage commercial.
Si la sous-location continue d'être parfois un piège pour les sous-locataires (Cass. 3e civ. 14 juin 2006), il est surprenant de voir des locataires encore en délicatesse avec les conditions mises à la régularité de la sous-location. En l'espèce, un preneur à bail de locaux à usage commercial qui bénéficiait d'une autorisation générale de sous-louer prévue par un avenant au bail, n'avait pas jugé utile d'appeler son bailleur à concourir à l'acte de sous-location au prétexte que les locaux sous-loués étaient des locaux accessoires à usage d'habitation, en l'occurrence deux studios. La solution rendue au visa de l'article L. 145-31 du code de commerce est sans appel ni surprise : "l'autorisation générale de sous-louer prévue par l'avenant au bail ne dispensait pas le locataire d'appeler le propriétaire à concourir aux actes de sous-location de locaux affectés par le bail à un usage commercial". Ce faisant la Cour réaffirme une solution notoire et écarte la limite, tenant à la particularité des locaux, que le preneur tentait d'invoquer.
[...] En aucun cas le locataire ne peut se dispenser de le mettre en demeure de concourir à l'acte. Ni la connaissance du bailleur, ni sa tolérance de la sous-location, ni son autorisation de principe à la sous- location ne peuvent être assimilés à son concours à l'acte. Il paraît étonnant de voir des plaideurs encore soutenir que l'absence de restriction quant à l'autorisation de sous-louer est une dispense d'appeler le bailleur à concourir à l'acte. En revanche, la sanction de cette inexécution est encore variable dans la mesure où elle est soumise à l'appréciation des juges du fond. [...]
[...] Si la sous-location continue d'être parfois un piège pour les sous- locataires (Cass. 3e civ juin 2006), il est surprenant de voir des locataires encore en délicatesse avec les conditions mises à la régularité de la sous-location. En l'espèce, un preneur à bail de locaux à usage commercial qui bénéficiait d'une autorisation générale de sous-louer prévue par un avenant au bail n'avait pas jugé utile d'appeler son bailleur à concourir à l'acte de sous-location au prétexte que les locaux sous-loués étaient des locaux accessoires à usage d'habitation, en l'occurrence deux studios. [...]
[...] En ce sens, la Cour de cassation avait déjà jugé que la convocation du bailleur à l'acte est obligatoire quelle que soit la nature de la sous-location, même si elle n'est pas commerciale (en cas de sous-location à usage d'habitation : Cass. 3e civ avr. 2002). D'ailleurs, comme le relève très justement un auteur, même si une affectation mixte avait été prévue, la jurisprudence considère que le bail est réputé commercial pour le tout, y compris en présence de locaux divisibles (Cass. soc fév. 1958). Ainsi, peu importe l'usage des locaux sous-loués, la nature contractuellement fixée dans le bail principal prime. [...]
[...] Ces juridictions se fondent, en effet, sur la raison d'être de l'obligation de convocation qui est le contrôle du bailleur sur le prix du loyer. Si elles constatent qu'en tout état de cause le bailleur n'aurait pas pu obtenir un réajustement de celui-ci, ou que le défaut de convocation ne lui a causé aucun grief, elles en déduisent que l'infraction n'est donc pas suffisamment grave pour justifier la perte du droit au bail par le locataire principal (CA Paris, 16e ch. [...]
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