Les techniques dérogatoires aux statuts des baux commerciaux

Extraits

[...] Dans la pratique, le bail dérogatoire est souvent synonyme de tremplin pour le marché de la distribution. Le bail dérogatoire offre par ailleurs, une solution satisfaisante pour une implantation tiroir nécessitée par l'attente de la livraison d'un immeuble ou de la conclusion d'un bail statutaire. Toutefois, la durée de ce bail ne permet pas toujours de couvrir à la fois les délais d'installation dans le site temporaire et le temps nécessaire à la préparation du site définitif. En dépit de ces intérêts, le caractère exceptionnel du bail dérogatoire doit être maintenu. [...]

[...] 145- 41, du premier alinéa de l'article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54. - Article L.145-16 : Sont également nulles, quelle qu'en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu'il tient du présent chapitre à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise. - Article L.145-45 : Le redressement et la liquidation judiciaire n'entraînent pas, de plein droit, la résiliation du bail des immeubles affectés à l'industrie, au commerce ou à l'artisanat du débiteur, y compris les locaux dépendant de ces immeubles et servant à son habitation ou à celle de sa famille. [...]

[...] Cette adaptation va résulter de deux raisons majeures. Elle peut soit découler d'une volonté exprès des parties, et c'est alors celles-ci qui décident de déroger au droit commun ; soit être rendue obligatoires par les textes, de part la nature des biens concernés ou la qualité des parties. A. Les dérogations souhaitées Rappel des règles soumises à l'ordre public. Revoyons tout d'abord les dispositions impératives d'ordre public indissociable du statut : - Article L.145-15 : Sont nuls et de nul effet, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. [...]

[...] Le bail suppose que la jouissance consentie au locataire dure un certain temps[29] Le Code civil n'impose pas de durée déterminée ni même de durée minimale. En l'absence de précision contractuelle, le bail est considéré conclu pour une durée indéterminée. Cependant en matière de bail commercial, cette liberté quant à la durée du bail est quelque peu limitée par l'article L.145-4 du Code de commerce qui stipule que la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans Les conventions perpétuelles sont donc prohibées, elles sont entachées d'une nullité d'ordre public, à laquelle le bailleur ne peut pas renoncer, et qui peut être invoquée pendant trente ans par toute personne prouvant son intérêt[30]. [...]

[...] Ainsi, il est possible de déroger au statut des baux commerciaux concernant la durée du bail. Le bail dérogatoire ou bail de courte durée est un bail susceptible d'être régit par le statut des baux commerciaux, mais qui n'en révèle pas par le seul fait de la volonté des parties, en vertu de la dérogation légale. Le bail dérogatoire, est au bail commercial, selon l'expression de l'auteur Jean Monéger, ce que l'union libre a été au mariage il y a quelques siècles. [...]