Le sort du contrat de crédit-bail dans la procédure de redressement judiciaire

Extraits

[...] Le crédit-bailleur tire un préjudice car la résiliation résulte d'une valorisation médiocre de l'immeuble voire même d'une dévalorisation. La clause d'indemnité de résiliation prévoit donc le versement de dommages et intérêts forfaitaires. Elle tient compte soit du prix de vente de l'immeuble soit du montant des loyers restant dus à la date de la résiliation. Constitue-elle une clause pénale ? La plupart du temps la jurisprudence l'a assimilé à une clause pénale dans le but de réduire la sanction. Mais, la Cour d'appel de Paris (27 février 1984) a affirmé que l'assimilation n'était pas possible. [...]

[...] Il faut que l'administrateur puise poursuivre le contrat de crédit-bail immobilier en cours, surtout lorsque ce contrat porte sur l'établissement unique, lieu d'exploitation de l'entreprise. Il est prévu par l'article 37 alinéa 1er de la loi du 25 janvier 1985 que l'administrateur a seul la faculté d'exiger l'exécution des contrats en cours en fournissant la prestation promise aux contractants du débiteur Il ne s'agit pas là d'une innovation étant donné que la loi du 13 juillet 1967 (art.38) donnait déjà la faculté au syndic en déclarant inopposables à la masse les clauses de résolution automatiques, qui pouvaient être prévues par les contrats, en cas de cessation des paiements, règlement judiciaire ou liquidation des biens. [...]

[...] Cet amortissement étant refacturé au locataire au travers des loyers de crédit-bail qui constituent une charge intégralement déductible ce dernier pourra choisir le mode d'amortissement qui déterminera le barème le mieux adapté à sa situation. La revente en fin de contrat par la SISCOMI à son locataire de l'immeuble selon un prix égal à la valeur résiduelle financière peut à la limite se résumer au franc symbolique- généralement égal au montant d'origine de l'investissement diminué des amortissements inclus dans les loyers déjà réglés et moyennant le paiement de droits de mutation réduits au taux de 4,80%. [...]

[...] Si le contrat de crédit-bail est maintenu, encore faut-il se soucier du paiement des échéances. Il convient pour cela de distinguer les loyers antérieurs au jugement d'ouverture des loyers postérieurs à ce même jugement. Les loyers antérieurs au jugement d'ouverture : En vertu de l'article 37 alinéa le cocontractant doit remplir ses obligations malgré le défaut d'exécution, par le débiteur, d'engagements antérieurs au jugement d'ouverture Dès lors, la seule possibilité dont disposera le crédit-bailleur pour recouvrer ses différents loyers résultera d'une déclaration au passif. [...]

[...] A cet égard, il convient de souligner que la situation du crédit-bailleur sera meilleure en tant que créancier nouveau lorsque le jugement de redressement judiciaire sera intervenu que pendant la période antérieure. In fine, l'on peut se demander si certains crédit-bailleurs ne seront pas tentés de provoquer l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire dès qu'un certain nombre de loyers seront impayés, dans le but d'acquérir la qualité de créanciers nouveaux et dans l'éventualité bien évidemment d'une poursuite du contrat de crédit-bail. [...]