La société civile immobilière (SCI) : outil fiscal ou outil patrimonial ?
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2025
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Les biens immobiliers génèrent de multiples sujets d'étude. Sans vouloir aborder l'ensemble de ces sujets, nous allons explorer le seul aspect de la SCI. En effet pas moins de 100 000 sociétés civiles immobilières auraient vu le jour l'an dernier, selon l'Insee. Pourquoi un tel engouement pour les SCI ? Parce qu'elle apparait comme un puissant instrument de gestion de patrimoine, de succession, voire d'optimisation fiscale. Chaque année, plus d'une entreprise sur trois immatriculée en France est une SCI.
Sommaire
Introduction
Chapitre 1. Généralité sur la SCI
I) La notion de société civile immobilière
A. La société 1. Définition 2. Les différents types de société B. La société civile C. La société civile immobilière
II) La constitution de la SCI
A. La rédaction des statuts 1. Forme des statuts 2. Contenu des statuts B. La réalisation des apports
III) Le fonctionnement de la SCI
A. Le statut des associés 1. Droit pécuniaire et de participation à la vie sociale 2. Obligations des associés B. Les décisions collectives 1. La tenue des assemblées 2. Droit de vote 3. Règles de majorité C. La gérance
Chapitre 2.La fiscalité des SCI
I) Le régime fiscal des apports
A. Les droits d'enregistrement 1. Apports purs et simples 2. Apports à titre onéreux 3. Apports mixtes B. La TVA immobilière C. Les plus-values d'apports
II) L'imposition des bénéfices
A. Société relevant du régime fiscal des sociétés de personnes 1. Détermination du résultat 2. Modalités d'imposition 3. Déclaration B. Sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés
Chapitre 3. La transmission de la SCI
I) Cession des parts
A. Conditions de validité B. Agrément C. Régime fiscal
II) Transmission à titre gratuit
A. Donation B. Décès d'un associé 1. Continuation avec les héritiers ou légataires 2. Continuation avec les seuls associés survivant 3. Continuation avec certaines personnes déterminées C. Droits de donation ou de succession 1. L'assiette 2. Abattements 3. Taux de taxation selon le lien de parenté 4. Application de la réduction des droits de mutation
Chapitre 4. Intérêts de la SCI
I) Éviter les blocages de l'indivision
A. Règles de gestion 1. Régime des bien indivis 2. Régime des biens en SCI B. Règles de retrait 1. Régime des biens indivis 2. Régime de la SCI
II) Stratégie matrimoniale
A. Apport de biens propres B. Apport de biens de communauté C. Cas particulier du logement familial
III) La transmission du patrimoine familial
A. Transmission anticipée 1. Optimiser la fiscalité liée aux donations 2. Optimiser la gestion du patrimoine transmis B. Transmission successorale
Chapitre 5. Cas pratique
I) La mise en place de la SCI
A. Les formalités de constitution B. Intérêts de la SCI
II) La diminution de l'impôt sur le revenu
A. Choix de la solution 1. Le placement dans un FCP 2. Le placement sur un PERP 3. Le placement immobilier 4. Choix de la solution B. Mise en place de la solution
Conclusion
Introduction
Chapitre 1. Généralité sur la SCI
I) La notion de société civile immobilière
A. La société 1. Définition 2. Les différents types de société B. La société civile C. La société civile immobilière
II) La constitution de la SCI
A. La rédaction des statuts 1. Forme des statuts 2. Contenu des statuts B. La réalisation des apports
III) Le fonctionnement de la SCI
A. Le statut des associés 1. Droit pécuniaire et de participation à la vie sociale 2. Obligations des associés B. Les décisions collectives 1. La tenue des assemblées 2. Droit de vote 3. Règles de majorité C. La gérance
Chapitre 2.La fiscalité des SCI
I) Le régime fiscal des apports
A. Les droits d'enregistrement 1. Apports purs et simples 2. Apports à titre onéreux 3. Apports mixtes B. La TVA immobilière C. Les plus-values d'apports
II) L'imposition des bénéfices
A. Société relevant du régime fiscal des sociétés de personnes 1. Détermination du résultat 2. Modalités d'imposition 3. Déclaration B. Sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés
Chapitre 3. La transmission de la SCI
I) Cession des parts
A. Conditions de validité B. Agrément C. Régime fiscal
II) Transmission à titre gratuit
A. Donation B. Décès d'un associé 1. Continuation avec les héritiers ou légataires 2. Continuation avec les seuls associés survivant 3. Continuation avec certaines personnes déterminées C. Droits de donation ou de succession 1. L'assiette 2. Abattements 3. Taux de taxation selon le lien de parenté 4. Application de la réduction des droits de mutation
Chapitre 4. Intérêts de la SCI
I) Éviter les blocages de l'indivision
A. Règles de gestion 1. Régime des bien indivis 2. Régime des biens en SCI B. Règles de retrait 1. Régime des biens indivis 2. Régime de la SCI
II) Stratégie matrimoniale
A. Apport de biens propres B. Apport de biens de communauté C. Cas particulier du logement familial
III) La transmission du patrimoine familial
A. Transmission anticipée 1. Optimiser la fiscalité liée aux donations 2. Optimiser la gestion du patrimoine transmis B. Transmission successorale
Chapitre 5. Cas pratique
I) La mise en place de la SCI
A. Les formalités de constitution B. Intérêts de la SCI
II) La diminution de l'impôt sur le revenu
A. Choix de la solution 1. Le placement dans un FCP 2. Le placement sur un PERP 3. Le placement immobilier 4. Choix de la solution B. Mise en place de la solution
Conclusion
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Extraits
[...] Les statuts peuvent prévoir une clause d'inaliénabilité temporaire. Dans ce cas le titulaire des parts ne peut les céder qu'après l'expiration d'un certain délai après son entrée dans la société. Le prix de cession est fixé par les parties. Le prix peut être indexé à condition que l'indice choisi soit en relation directe avec l'objet de la convention ou avec l'activité de l'une des parties et qu'il ne soit pas fondé sur le Smic ou sur le revenu général des prix ou des salaires. [...]
[...] Le majeur placé en curatelle peut exercer le droit de vote attaché à ses parts sans l'assistance du curateur, sauf si cette assistance a été imposée par le juge des tutelles. Le majeur en tutelle est en principe dans la même situation que le mineur non émancipé. Sa capacité peut toutefois être augmentée. Il peut être mis en place des conventions de vote. Par ces conventions les associés ou certains d'entre eux s'engagent à voter dans un sens déterminé ou à ne pas participer au vote. [...]
[...] Réduction de droits en cas de donation : Le législateur fiscal a voulu favoriser les transmissions de patrimoine entre vifs. Un régime de faveur a donc été mis en place. Ce régime repose sur une réduction des droits. - Pour les donations consenties en pleine propriété et les donations d'usufruit : 50% si le donateur est âgé de moins de 70 ans ; 30% si le donateur est âgé de 70 à 80 ans. - Pour les donations consenties en nue-propriété : 35% si le donateur est âgé de moins de 70 ans ; 10% si le donateur est âgé de 70 à 80 ans. [...]
[...] Cette réduction est répartie sur 9 ans à raison de 1/9 par an. Si au titre d'une année d'imposition l'impôt du est inférieur au 1/9 prévu le solde pourra être reporté sur les impôts des années suivantes pendant 6 ans. Au bout de 9 ans il est possible de continuer à louer jusqu'à 6 ans complémentaires et la réduction d'impôts est de par an, soit 12% au plus. Il n'est pas possible de cumuler deux logements en loi Scellier sur un même exercice fiscal. [...]
[...] Les statuts sont ensuite soumis à la formalité de l'enregistrement. S'il y a parmi les apports un immeuble ou des droits immobiliers, la formalité est effectuée au bureau des hypothèques du lieu de situation de l'immeuble, dans les deux mois de l'acte constitutif de la société. S'il n'y a que des apports de biens meubles, le délai est de un mois et la formalité st effectuée soit e Au service des impôts de la résidence du notaire, soit au service des impôts du domicile de l'un des associés ou du siège social. [...]
