Le règlement de copropriété

Marc B.

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Le règlement de copropriété

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Le règlement de copropriété est un véritable pacte communautaire, la charte fondamentale de cette démocratie miniature que constitue la copropriété. En effet un tel acte a vocation à définir les droits et obligations des différents copropriétaires, tant sur les parties communes de l'immeuble que sur les parties privatives de leurs lots, les conditions de leur contribution aux charges communes, ainsi que les dispositions relatives à l'organisation et à l'administration de l'immeuble en copropriété. Une telle définition met en relief l'importance du règlement dans la constitution et le fonctionnement de toute copropriété. Il est bien évident que la coexistence de nombreux propriétaires dans un immeuble collectif requiert la mise en place d'une véritable charte destinée à institutionnaliser leurs rapports mutuels ainsi que les modalités de gestion de l'immeuble.
Il convient donc dans un premier temps de retracer l'historique du règlement de copropriété en France (I) afin de mieux comprendre ses modalités de fonctionnements actuelles (II).

Sommaire

Historique du reglement de copropriété en France.
1. Le règlement de copropriété dans l'ancien droit .
2. L'article 664 du code civil de 1804 .
3. La loi du 28 juin 1938 ou l'apparition du premier statut légal de la copropriété.
Le reglement de copropriété contemporain.
1. Le règlement de copropriété dans la loi du 10 juillet 1965 .
2. La loi SRU ou le nécessaire toilettage des règlements de copropriétés français .
3. Vers une nature juridique hybride .
L´establissement et la modification du règlement de copropriètè.
1. L'établissement du règlement de copropriété : manifestation de la nature juridique mixte de l'acte .
2. La modification ultérieure du règlement de copropriété : la simplification par l'instauration d'un régime dérogatoire au droit commun .
Le contenu du règlement de copropriètè ou la limite à la liberté contractuelle.
1. Les dispositions imposées.
2. Les dispositions prohibées.
Les effets du règlement de copropriètè.
1. La force obligatoire du règlement.
2. Les sanctions en cas de violation du règlement de copropriété .

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Extraits

[...] De plus ce statut légal se révélera être inadapté aux nouvelles conditions d'existences des français à la fin de la seconde guerre mondiale. En ce sens la loi de 1965 a opéré, en profondeur, des modifications de ce statut légal de la copropriété. C'est ainsi que va naître notre actuel règlement de copropriété. II/. LE REGLEMENT DE COPROPRIETE CONTEMPORAIN Sous le régime de la loi de 1938, le règlement de copropriété, ainsi que nous l'avons constaté, était facultatif. Certes, l'usage était d'en établir un, en particulier pour les immeubles neufs. Néanmoins, les copropriétés inorganisées n'étaient pas sans exemples. [...]

[...] Le règlement de copropriété doit également fixer les modalités d'utilisation des parties communes de l'immeuble. Les dispositions les plus fréquentes sont les suivantes : - L'interdiction d'encombrer les parties du bâtiment affectée à la circulation des copropriétaires[31] - L'interdiction ou la réglementation du stationnement et de la circulation des véhicules dans les cours ou autres dépendances de l'immeuble. - L'interdiction de l'accès à l'immeuble à certaines catégories de personnes, telles que les marchands ambulants ou colporteurs. La loi du 10 juillet 1965 énonce, à son article 8 alinéa le principe fondamental selon lequel le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiée par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes par ses caractères ou sa situation La notion de destination de l'immeuble est une notion floue, elle n'est pas explicitée par la loi. [...]

[...] CA 19ème Chambre civile 17 mai 1991. CA 19ème Chambre civile 17 mai 1991. Cour Cass 3ème Chambre civile 7 mars 1984. paiement de dommages-interets. Cass 3ème Chambre civile 27 juin 1978. Cour de Cass 3ème Chambre civile 19 juin 1985. [...]

[...] Il s'ensuit que la copropriété est constituée dès la première vente et le vendeur est lui-même, comme n'importe quelle partie à un contrat, d'observer les prescriptions du règlement tant qu'il n'a pas aliéné la totalité des lots. Il en va de même en cas de vente de locaux en l'état futur d'achèvement. L'article L. 261-11, alinéa 4 du code de la construction et de l'habitation prévoit que le règlement de copropriété doit être remis à chaque acquéreur lors de la signature du contrat et qu'il doit préalablement être communiqué. Par conséquent, l'établissement préalable du règlement semble préserver le caractère conventionnel de l'acte, mais quid de l'élaboration postérieure du règlement ? 2. [...]

[...] Les mentions contenues dans l'acte de vente sont sans influence sur l'étendu des droits de la copropriété. Dans le cadre d'une réglementation administrative, les clauses du règlement ont primauté par rapport aux prescriptions administratives dans la mesure ou elles sont plus restrictives. EXEMPLE : Le règlement exigeant la fermeture des portes la nuit s'impose aux copropriétaires exploitant au rez-de-chaussée de l'immeuble un débit de boisson ne disposant pas d'ouverture sur la voie publique ; le règlement de police autorisant l'ouverture d'établissement jusqu'à une heure du matin constitue une tolérance qui ne saurait faire échec à la convention particulière que constitue le règlement de copropriété. [...]

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