« On peut louer toutes sortes de biens meubles ou immeubles ». A l'image de l'article 1713, le code civil de 1804 régit le droit commun du contrat de louage des articles 1709 à 1762 et fixe les règles de base en la matière, comme la durée, le droit de jouissance d'une chose et le prix. Progressivement, des statuts particuliers ont été mis en place et ces règles font figures d'exception par rapport au droit commun du louage Napoléonien. Ainsi, diverses lois de 1982 « Quilliot », de 1986 « Méhaignerie », puis de 1989 « Mermaz », établissent un régime protecteur pour le locataire et encadrent les rapports entre bailleur et le preneur à bail à propos du bail d'habitation.
Dans un contrat de bail le mot « preneur » désigne le locataire. On dit de ce dernier qu'il prend à bail, tandis qu'on dit du propriétaire appelé aussi le « bailleur » qu'il donne à bail. Il est bon d'indiquer qu'il faut éviter d'utiliser le verbe « louer » qui est amphibologique, car il est employé aussi bien pour signifier que l'on prend à bail , que pour exprimer que l'on donne à bail.
A coté de ces régimes ayant trait au bail d'habitation, un régime également protecteur a vu le jour dans le cadre des relations commerciales entre commerçants et bailleurs. L'Etat a conféré un véritable statut au droit des baux commerciaux comme des baux ruraux. Il est à préciser que ces régimes sont assis sur le droit commun du bail et que seules quelques dispositions sont impératives dans les contrats, les parties restant libres de rédiger leur propre « loi ».
En principe, cette législation applicable en matière de baux est commune à un ensemble de domaine dont le droit de la copropriété. Dans ce cas d'espèce il existe tout de même quelques spécificités notamment lorsqu'il s'agit des relations entre les contractants et les tiers au sein de l'immeuble en copropriété.
On peut être amené à se demander « comment s'effectue la gestion des rapports locatifs dans une copropriété ? »
Les principes généraux d'une location dans une copropriété (Chap1) et les effets d'un rapport locatif dans une copropriété (Chap2).
[...] Dans cette hypothèse, le bail le bail n'est pas consenti pour une durée perpétuelle et ne peut être étanché de nullité. A l'expiration d'un bail à durée déterminée, trois situation peuvent se présenter : soit les relations locatives cessent, soit elles sont expressément renouvelées, soit elles sont tacitement reconduites. Le bail à durée indéterminée peut être aussi bien un bail verbal qu'un bail écrit. L'hypothèse d'un bail verbal ne donne lieu à aucune remarque particulière : faute d'écrit, l'accord des parties sur la durée indéterminée de leurs relations locatives s'impose. Le bail écrit peut également stipuler expressément une durée indéterminée. [...]
[...] Il ne peut pas davantage exiger du bailleur le remboursement des réparations faites à sa place, sauf mise en demeure et autorisation judiciaire pour exécuter lesdites réparations ou urgence à faire les réparations et exécution de celle-ci de façon économique. Sous section 2 : La procédure en cas de contentieux En cours de bail ou à son issue, nombreuses sont les circonstances qui peuvent conduire les parties à se confronter aux contentieux du bail. Le bailleur peut y être contraint pour obtenir le paiement du loyer et des charges, l'exécution des réparations locatives, la réparation des dégradations, la validation du congé, l'allocation d'indemnité d'occupation, etc. [...]
[...] La procédure devant le tribunal d'instance et orale. Les prétentions des parties ou la référence qu'elles font aux prétentions qu'elles auraient formulées par écrit son notées au dossier ou consignées dans un procès- verbal. Toutefois, le juge peut inviter les parties à fournir les explications qu'il estime nécessaires à la solution du litige et les mettre en demeure de produire dans un délai donné tous les documents ou justifications propres à l'éclairer. Faute de conciliation à laquelle doit s'efforcer le juge, l'affaire est immédiatement jugée, si elle n'est pas en état de l'être, renvoyée à une audience ultérieure. [...]
[...] Elle est due notamment lorsque les locaux ne sont pas parfaitement débarrassés des effets mobiliers du preneur à bail. À défaut de restitution entière des lieux loués matérialisés par la remise des clés, les juges peuvent considérer qu'il n'y a pas de restitution et qu'il y a matière à prononcer l'exigibilité d'une indemnité d'occupation prenant en compte la valeur locative de l'ensemble des lieux loués et non pas seulement celle de la partie est restée encombrée. Le bailleur qui agit en résiliation du bail et en expulsion de son preneur, mais qui omet de solliciter en première instance une indemnité d'occupation pour la période postérieure à la date de résiliation, peut valablement présenter cette demande devant la cour d'appel, cette prétention étant considérée par la cour de cassation comme l'accessoire de la demande en résiliation du bail. [...]
[...] Cette formalité ne s'applique qu'au cas d'expulsion d'une personne de son habitation principale. L'obligation de dénoncer une assignation en expulsion au préfet par l'huissier ne porte que sur les actions tendant à constater l'acquisition de la clause résolutoire ou à prononcer la résolution d'un bail pour une absence de paiement. Elle n'a pas à être appliquée en cas de refus de renouvellement du bail fondé sur un motif légitime et sérieux. Lorsque l'expulsion porte sur un local affecté à l'habitation principale de la personne à expulser, la date du commandement fait courir un délai de deux mois pendant lequel toutes les mesures d'expulsion sont suspendues. [...]
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