Bien que le pacte de préférence soit régit par le régime des avant-contrats, cela ne doit pas empêcher la sanction de sa violation. C'est en ces termes que se prononce la Cour de cassation, dans son arrêt de la Chambre mixte, en date du 26 mai 2006.
En l'espèce, par acte notarié de donation-partage, dressé le 18 décembre 1957, contenant un pacte de préférence, Mme Adèle A... s'est vue attribuer un bien immobilier. Une parcelle de ce bien a été transmise, par donation-partage, à Mr Ruini A..., le 7 août 1985. Ce dernier a vendu la parcelle le 3 décembre 1985, à la société Emeraude, par acte notarié.
Mme Y..., bénéficiaire du pacte de préférence concernant la vente de la parcelle, a assigné la société Emeraude en paiement de dommages-intérêts, ainsi qu'obtention de sa substitution dans les droits de l'acquéreur. La décision de première instance n'est pas connue. La Cour d'appel rejette la demande tendant à obtenir une substitution dans les droits de la société Emeraude. Les consorts Y... forment un pourvoi en cassation contre la décision de la Cour d'appel (...)
[...] Pour que la mauvaise foi puisse être reprochée au promettant, il aurait fallu pouvoir prouver qu'il avait proposé au bénéficiaire du pacte de préférence un contrat absolument inacceptable, et qu'il avait - par la suite assouplit son contenu afin de contracter avec le tiers acquéreur. Ce n'est pas le cas en l'espèce. La responsabilité contractuelle du promettant ne peut donc pas être engagée sur le fondement de la mauvaise foi. La Cour de Cassation exclue donc, par ce biais, la mauvaise foi du promettant et la substitue par la mauvaise foi éventuelle du tiers acquéreur. L'intervention de l'élément psychologique inadéquate. [...]
[...] Par cette décision, la Cour de Cassation émet l'hypothèse selon laquelle les tiers restent protégés lorsqu'ils sont de bonne foi. Le contrat formé avec le promettant reste valide à leur égard. La preuve de l'élément psychologique, donc de la connaissance du pacte et de l'intention du bénéficiaire par le tiers acquéreur, étant très difficile à déterminer ave certitude ; cette condition à l'obtention de la substitution du bénéficiaire du pacte de préférence à l'acquéreur reste inadéquate, puisque quasiment impossible à réaliser. [...]
[...] Melle RAOUL Sandra. Le 15 novembre 2006. Licence 2 Droit. Groupe 5. Les pourparlers et les avant-contrats. Commentaire d'arrêt : Mixte mai 2006. (Fiche Bien que le pacte de préférence soit régit par le régime des avant- contrats, cela ne doit pas empêcher la sanction de sa violation. [...]
[...] Elles doivent être exécutées de bonne foi Dans l'arrêt de la chambre mixte de la Cour de Cassation, en date du 26 mai 2006, le promettant avait conclu un pacte de préférence avec le bénéficiaire, conférant ainsi à ce dernier le privilège de l'acquisition du bien avant toute autre personne. Le promettant n'a pourtant pas respecté cette clause, donc violé les termes du contrat. Cette violation de l'article 1134 du code civil par le promettant devait légalement entraîner l'inefficacité de la vente conclue avec le tiers, et la substitution du bénéficiaire du pacte de préférence à l'acquéreur. [...]
[...] La substitution du bénéficiaire à l'acquéreur, aux fins de permettre l'application d'un droit de préemption, s'avère néanmoins difficile à appliquer dans le droit positif. II Une substitution difficile à appliquer en droit positif. Il s'avère, qu'en pratique, la substitution du bénéficiaire du pacte de préférence à l'acquéreur est difficile à appliquer : d'une part, il faudrait pouvoir sanctionner la mauvaise foi du promettant et d'autre part, il faudrait pouvoir prouver la connaissance des faits par l'acquéreur La mauvaise foi du promettant non sanctionnée. [...]
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