En matière de bail d'habitation, le droit français fait face à deux types de sources. En effet, des règles de droit commun réglementent le droit du bail et de nombreuses lois spéciales régissent certains types de baux, notamment les baux d'habitation.
Le bail est défini à l'article 1709 du Code civil comme étant un « louage de choses qui est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer ». Cet article régit le droit commun du bail qui est l'ensemble des règles générales applicables à tous les contrats de location, qu'ils soient mobiliers ou immobiliers. Ainsi, le Code civil ne fait aucune distinction entre le bail mobilier ou immobilier.
Au contraire, la loi spéciale du bail d'habitation concerne tous les louages d'immeubles. La loi applicable est la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi du 23 décembre 1986 constitue donc le droit spécial du bail.
L'intervention législative en matière de baux d'habitation a été importante. A l'origine, la loi du 1er septembre 1948 avait pour but d'éviter les conséquences de la pénurie qui a suivi la guerre et a réglementé le montant du loyer et la durée du bail. Cette loi qui reste source de contentieux n'a pas été abrogée par les lois postérieures (Loi Quillot du 22 juin 1982 et loi Méhaignerie du 23 décembre 1986).
Plusieurs lois ont modifié le droit spécial du bail d'habitation. Par exemple, la loi du 21 juillet 1994 a posé une moyenne des indices du coût de la construction et la loi du 26 juillet 2005 crée l'indice de référence des loyers. Des notions nouvelles ont été insérées comme celle de droit au logement décent par la loi du 13 décembre 2000 dite loi Solidarité et Renouvellement Urbains (SRU) ; ainsi que la notion de droit opposable au logement par la loi du 5 mars 2007. De plus, une extension des règles de protection du logement à une famille a été entendue dans un sens plus large avec la loi du 15 novembre 1999 pour les partenaires d'un pacte civil de solidarité (PACS). Toutes ces réglementations spéciales sont dépendantes de la conjoncture économique et politique car elles concernent le logement qui est un sujet très important aujourd'hui.
Ainsi, nous pouvons nous interroger sur la place de la loi du 6 juillet 1989. Absorbe-t-elle le droit commun du bail ? En effet, le spécial dérogeant au général, le droit commun a-t-il encore sa place dans la réglementation générale sur le bail d'habitation ou reste-t-il autonome par rapport à la loi spéciale du 6 juillet 1989 ?
[...] Pourquoi rattacher le droit commun au droit spécial ? Même si le droit commun reste nécessaire comme nous l'avons vu, il est devenu secondaire ; ce qui ne rend pas facile l'utilisation et le maniement de la réglementation des baux d'habitation. Le problème est plus d'ordre pratique que d'ordre méthodologique. Dans le mouvement de simplification du droit actuel, une réforme devrait être envisagée. Il serait peut-être opportun dans le courant de réforme du droit des contrats de songer soit à une refonte et à des modifications des articles du Code civil, soit à une abrogation des articles pour ne se référer qu'à la loi du 6 juillet 1989. [...]
[...] Généralement, les obligations du bailleur sont aggravées avec la loi du 6 juillet 1989 au profit du preneur qui est donc mieux protégé. Le preneur considéré comme partie faible au contrat de bail d'habitation connaît une souplesse dans ses obligations. Selon les articles 1728 du Code civil et article a et b de la loi de 1989, le preneur a le droit d'user de la chose en bon père de famille, c'est-à-dire de ne pas commettre d'abus de jouissance et respecter la destination de la chose louée. [...]
[...] La liberté contractuelle diminuée avec la loi du 6 juillet 1989 D'après le Code civil, le libéralisme en matière de bail est certain. En effet, nombreux sont les domaines où la liberté des parties est reine. Cette liberté contractuelle se trouve diminuée avec le droit spécial, voire même effacée, notamment en matière de détermination de la durée du bail et de fixation du loyer. D'une part, concernant la détermination de la durée du bail, la distinction entre droit commun et droit spécial est bien nette. [...]
[...] Pour la détermination de la durée du bail, le droit spécial accorde peu d'importance à la convention des parties. Est fixée une durée minimale impérative (trois ans) que la convention peut seulement allonger. La protection du preneur est encore augmentée dans ce cas. Le droit spécial se méfie de la liberté contractuelle. Cela peut se comprendre car le preneur peut accepter certaines clauses qui ne sont pas dans son intérêt mais dans celui du bailleur, dans l'espoir d'avoir une chance de pouvoir louer l'immeuble d'habitation. [...]
[...] La loi du 6 juillet 1989 sur les baux d'habitation a-t-elle absorbé le droit commun du bail ? En matière de bail d'habitation, le droit français fait face à deux types de sources. En effet, des règles de droit commun réglementent le droit du bail et de nombreuses lois spéciales régissent certains types de baux, notamment les baux d'habitation. Le bail est défini à l'article 1709 du Code civil comme étant un louage de choses qui est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer Cet article régit le droit commun du bail qui est l'ensemble des règles générales applicables à tous les contrats de location, qu'ils soient mobiliers ou immobiliers. [...]
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