La vente d'immeuble à rénover - publié le 14/05/2009

Extraits

[...] ) si sur ces 6 éléments je le remets à neuf à plus de je suis en VIC ; Tous ces éléments vont être appréciés par des experts ; II- Le régime de la vente d'immeuble à rénover Il y a 6 corps de règles qui illustrent ce nouveau statut : - garantie de bonne fin : on retrouve : o l'obligation faite au vendeur de produire une garantie d'achèvement o le séquençage de l'avancée des travaux : le prix de l'existant : peut être payé au moment de l'acte définitif le prix des travaux : ne peut intervenir qu'a raison de l'avancé des travaux ; ici difficile de prévoir des stades standardisés (comme d'eau, air etc . ) paiement en fonction de la quotte part des travaux réalisés ; - obligation de décrire les travaux : tant au stade de l'avant contrat que du contrat définitif ; il demeure un flou sur les documents techniques qui doivent être annexés en qui concerne la superficie (celle avant les travaux ? [...]

[...] ou après la réalisation des travaux - exigence sur le contenu et sur la forme de l'avant contrat définitif : tous les documents techniques doivent être visés et annexés, au stade la promesse de vente obligation du vendeur de rapporter la garantie d'achèvement et les assurances obligatoires dont les travaux peuvent éventuellement relever ; le contrat définitif doit avoir la forme notariée ; la loi avait prévue l'obligation d'indiquer de réalisation des travaux (délai de livraison) en revanche le décret prévoit que la date est indicative (recul par rapport à la loi : comment un délai contractuel peut être donné de manière indicative - un régime sur la garantie des vices et non-conformité : tous les travaux doivent faire l'objet d'une date de réception unique, la date de réception et la date de procès verbal est une condition de la réception ; 1 mois pour dénoncer les vices et un an pour agir si o garantie de droit commun sur la partie de la vente des existants à géométrie variable si le vendeur est pro ou pas (vice caché) o sur la partie travaux : c la nature des travaux qui détermine la garantie applicable 1792) - organisation précise de l'avancée des travaux : la livraison ne peut intervenir qu'après l'achèvement et la réception ; la livraison suppose qu'il soit adressé un procès verbal de livraison ; - la présence d'un personnage important tout au long de la réalisation du contrat (le tiers expert) : adjonction d'un tiers expert qui sera présent dans toutes les grandes étapes du contrat ; obligation d'avoir recours à un architecte et oblige le concours de cet expert à 2 grandes étapes ; le vendeur à l'obligation de faire attester par l'homme de l'art que cette ventilation est crédit (réparation entre partie du prix relative à l'existant et celle relatives aux travaux) ; l'homme de l'art va attester que l'immeuble est achevé ; cette attestation de l'achèvement de l'immeuble est importante (exigibilité du prix, met fin à la garantie d'achèvement) ; Il doit s'agir d'un architecte indépendant et impartial : il n'est pas certain que ça puisse être le maître d'œuvre d'exécution du vendeur, il doit s'agir d'un tiers qui n'est pas de lien avec le vendeur ; il faut un commun accord sur la désignation entre le vendeur et l'acquéreur. [...]

[...] Aujourd'hui, on a la vente pure et simple, la vente d'immeuble à rénover et la vente d'immeuble à construire ; Aujourd'hui on a deux frontières assez claires ; Les différentes frontières 1ère frontière : vente ordinaire / vente d'immeuble à rénover Dans quel cas est on obligé d'utiliser la vente d'immeuble à rénover ? Le décret ne dit rien en la matière ; c'est la loi qui énonce les conditions d'application de la vente d'immeuble à rénover. [...]

[...] La loi de 2006 a une genèse extrêmement longue ; cela faisait vingt ans que les notaires réclament un statut intermédiaire entre la vente pure et la vente d'immeuble à construire. La loi est intervenue après avoir été discutée avec des professionnels mais il manquait le décret : il a mis deux ans à arriver. [...]

[...] Il faut faire des travaux sur l'objet de la vente ou une partie de l'objet de la vente ; Cela ne veut pas dire que dès qu'on fait des travaux sur un immeuble il faut utiliser la vente d'immeuble à rénover, il y a la dernière condition qui est fondamentale ; - et qui perçoit de l'acquéreur des sommes d'argent avant la livraison : comme la notion de travaux est large si je perçois un centime avant le coup de peinture alors on est en vente d'immeuble à rénover ; Le législateur met la balle dans le camp des rénovateurs : il peut avoir envie de toucher de l'argent avant mais il va rentrer dans un régime lourd ; la solution c'est de faire les travaux avant et de toucher l'argent après ; 2ème frontière : Vente d'immeuble à construire et vente d'immeuble à rénover On pourrait penser que tout le monde va vouloir être en vente d'immeuble à rénover sauf que la vente d'immeuble à rénover exige une garantie extrinsèque ; Ainsi le rénovateur qui ne pourra pas se procurer une garantie extrinsèque va préférer la vente d'immeuble à construire (ou la garantie intrinsèque est possible) ; Le législateur a finalement choisi un critère fiscal ; on a repris comme critère celui de l'article 257-7 du code général des impôts sur le champ d'application de la TVA à la production de travaux ; Lorsque les travaux sont tellement importants que les travaux sont à TVA ont va avoir la vente d'immeuble à construire ; ces travaux sont définis par le texte fiscal : Pour que l‘immeuble soit vente d'immeuble à construire, il faut que les travaux soient assimilables à une reconstruction, il faut : - qu'il faut que les travaux rendent à l'état neuf l'immeuble - la majorité des éléments hors fondations la résistance et la solidité de l'ouvrage (il y a une liste précise dans la circulaire) - la majorité de la consistance des façades hors ravalement (même si je ne touche pas à la fondation, à la résistance de l'ouvrage si je rénove complètement la majorité de la consistance des façades hors ravalement je serai en vente d'immeuble à construire. Sont également soumis à la vente d'immeuble à construire, les travaux (installation électrique, système chauffage etc . [...]