Le commerçant bénéficie d'une prérogative particulière essentielle pour lui : le bénéfice de la propriété commerciale. La propriété commerciale : c'est la possibilité dont dispose un commerçant qui remplit certaines conditions de bénéficier d'un bail commercial soumis à un régime dérogatoire du droit commun. L'intérêt de ce bail est de permettre aux commerçants de rester dans les lieux pendant une longue période. Un autre intérêt consiste dans les limitations reconnues aux possibilités d'augmentation des loyers.
Cette propriété commerciale constitue un avantage essentiel pour celui qui en bénéficie. C'est un décret de 1953 qui a fixé les principes applicables à la propriété commerciale. Cependant ce décret est intervenu dans une période particulière, celle d'après-guerre, et à l'époque il y avait une pénurie de locaux commerciaux. Il fallait alors veiller à ce que les commerçants puissent trouver des locaux et soient protégés contre des hausses excessives de loyer (...)
[...] La loi présume que ce préjudice est égal à la valeur des éléments incorporels du fonds, c'est-à-dire la clientèle, le nom commercial etc. La jurisprudence admet qu'il faut tenir compte du droit au bail lui-même augmenté des frais de déménagement et de réinstallation ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour l'achat d'un fonds de même valeur. En attendant le paiement de l'indemnité d'éviction qui doit intervenir dans les trois mois à compter d'un commandement fait par huissier, le locataire est en droit de rester dans les lieux. [...]
[...] Section II régime du bail commercial Le bail commercial est d'abord un bail qui porte sur un immeuble. Pour cette raison, sauf dispositions spéciales, le droit commun du bail a vocation à s'appliquer. La protection du locataire est cependant réalisée par plusieurs règles qui dérogent et qui concernent la durée du bail, le loyer, la déspécialisation, la cession et la sous-location et les clauses de résiliation de plein droit. Malgré l'importance de ces règles dérogatoires, le droit commun du bail a vocation à s'appliquer. [...]
[...] Le bailleur peut subordonner la cession à son agrément. Le refus d'agrément doit être fondé sur de justes motifs, sinon les tribunaux se réservent le droit d'autoriser le locataire à passer outre. Un locataire commettrait une faute en ne demandant pas au bailleur les agréments dans les formes prévues au bail, notamment en ne l'appelant pas à la signature de l'acte de cession de bail. Cette faute est de nature à justifier la résiliation anticipée du bail ou le refus de renouvellement en fin de bail. [...]
[...] Le silence gardé par le bailleur pendant trois mois vaut acquiescement. En cas de refus, le locataire peut saisir le tribunal. Celui-ci, dans son appréciation, tient compte d'une part de la compatibilité de l'activité nouvelle avec la destination, le caractère, et la situation de l'immeuble, d'autre part de la conjoncture économique et de l'organisation de la distribution. Le tribunal peut également confirmer le refus opposé par le bailleur ou confirmer au moins les conditions auxquelles celui-ci subordonne son accord s'il existait des motifs graves illégitimes, notamment si le bailleur veut reprendre l'immeuble dans les trois ans pour le reconstruire ou le rénover ou si dans ce délai il envisage de refuser le renouvellement pour se réinstaller ou installer un membre de sa famille. [...]
[...] La Cour de Cassation a reconnu la validité et l'autonomie d'une telle clause avant d'admettre que le loyer variable n'était pas soumis aux dispositions législatives encadrant l'évolution des loyers en cours de bail ou lors de son renouvellement. Ces clauses, c'est leur principal intérêt, relèvent donc de la liberté contractuelle. Cette clause est normalement reconduite en cas de bail renouvelé. La révision triennale du loyer Il faut distinguer selon que la révision concerne un loyer fixe ou un loyer indexé. [...]
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