Le droit de la promotion immobilière est un droit qui rétablit l'équilibre des intérêts des parties en présence - l'accédant d'un côté et le promoteur immobilier de l'autre - car dans les faits cet équilibre est rompu du fait de la vulnérabilité de l'accédant confrontée à la toute puissance du promoteur. Et le rapport de force entre les deux est par nature tellement déséquilibré que le droit de la promotion immobilière va justement tenter de le rééquilibrer.
Sommaire
Introduction
I) Le droit de la promotion immobilière et la vulnérabilité de l'accédant
II) Face à la toute puissance du promoteur immobilier
A. Technique individuelle de la promotion immobilière B. Le contrat de vente d'immeubles à construire : la V.I.C. 1. Le secteur libre de la V.I.C. 2. Le secteur protégé de la V.I.C. C. Le contrat de location accession 1. Le champ d'application de la location accession 2. Le régime juridique du contrat de location-accession D. Le Contrat de promotion immobilière 1. Le secteur libre du contrat de promotion immobilière 2. Le secteur protégé du contrat de promotion immobilière E. Le contrat de construction de maisons individuelles 1. Le régime du droit commun du contrat d'entreprise 2. Le régime contraignant du contrat de construction de maisons individuelles
III) Les techniques sociétaires de promotion immobilière
A. Les caractères généraux 1. La construction 2. La vente B. Les règles de fonctionnement de la société de construction vente 1. Les règles de constitution 2. Les règles d'organisation de la société de construction vente C. Les sociétés d'attribution 1. La structure sociale 2. La commercialisation de l'immeuble par les cessions de parts 3. Les droits et les obligations des associés D. Les sociétés coopératives de construction 1. Les caractères généraux de la société 2. Le régime social
IV) Technique de promotion immobilière non réglementée
A. Champ d'application de la vente d'immeubles à rénover 1. Distinction : Vente d'immeubles à rénover et Vente d'immeubles ordinaires 2. Distinction de la vente d'immeuble à rénover et de la VIC B. Le régime juridique de l'opération 1. Vente d'immeuble ordinaire pour réhabilitation 2. VIC pour réhabilitation lourde 3. La VIR
Introduction
I) Le droit de la promotion immobilière et la vulnérabilité de l'accédant
II) Face à la toute puissance du promoteur immobilier
A. Technique individuelle de la promotion immobilière B. Le contrat de vente d'immeubles à construire : la V.I.C. 1. Le secteur libre de la V.I.C. 2. Le secteur protégé de la V.I.C. C. Le contrat de location accession 1. Le champ d'application de la location accession 2. Le régime juridique du contrat de location-accession D. Le Contrat de promotion immobilière 1. Le secteur libre du contrat de promotion immobilière 2. Le secteur protégé du contrat de promotion immobilière E. Le contrat de construction de maisons individuelles 1. Le régime du droit commun du contrat d'entreprise 2. Le régime contraignant du contrat de construction de maisons individuelles
III) Les techniques sociétaires de promotion immobilière
A. Les caractères généraux 1. La construction 2. La vente B. Les règles de fonctionnement de la société de construction vente 1. Les règles de constitution 2. Les règles d'organisation de la société de construction vente C. Les sociétés d'attribution 1. La structure sociale 2. La commercialisation de l'immeuble par les cessions de parts 3. Les droits et les obligations des associés D. Les sociétés coopératives de construction 1. Les caractères généraux de la société 2. Le régime social
IV) Technique de promotion immobilière non réglementée
A. Champ d'application de la vente d'immeubles à rénover 1. Distinction : Vente d'immeubles à rénover et Vente d'immeubles ordinaires 2. Distinction de la vente d'immeuble à rénover et de la VIC B. Le régime juridique de l'opération 1. Vente d'immeuble ordinaire pour réhabilitation 2. VIC pour réhabilitation lourde 3. La VIR
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Extraits
[...] Il y a exactement une vocation à la propriété. B Les règles de fonctionnement Les règles générales d'administration de la société d'attribution dépendent de la forme sous laquelle la société est constituée. Si elle est constituée sous forme civile, les règles sont celles des articles 1845 et suivants du Code Civil c'est à dire gérance et assemblée générale des associés. Un conseil de surveillance pour les immeubles à usage d'habitation et à usage mixte Le CCH pose néanmoins une règle particulière lorsque la société civile a pour objet la construction d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte, il faut en plus constituer un conseil de surveillance. [...]
[...] En effet, le promoteur doit prendre à sa charge tous les dépassements de prix alors même que ce dépassement serait du à un cas fortuit. Par exemple : découverte d'une source souterraine alors que les études n'ont pas décelées l'existence d'une telle source. Il faudrait consolider le terrain ce qui ferait augmenter le prix. Ce dépassement serait alors à la charge du promoteur. En sens inverse, le promoteur ne prend pas à sa charge les dépassements du prix qui tiennent au fait du maître d'ouvrage. [...]
[...] Section 2 La commercialisation de l'immeuble par les cessions de parts Ces sociétés d'attribution présentent une particularité : elles sont constituées au départ d'associés investisseurs qui cèdent leurs parts à des accédants cessionnaires. Les accédants sont intégrés dans la société par voie de cession de parts. Cette cession de parts est un moyen de commercialisation de l'immeuble mais cette cession de parts représente un danger tant que l'immeuble n'est pas achevé. Ainsi lorsque l'immeuble est à usage d'habitation ou à usage mixte, cette cession de parts est soumise à un régime renforcé. [...]
[...] L.261-10 du code de la construction et de l'habitation dispose que le contrat de V.I.C. doit être obligatoirement conclu soit en la forme d'une VEFA, soit en la forme d'une vente à terme. Cette alternative - VEFA ou VAT - doit être respectée à peine de nullité absolue. Les conditions de forme L' acte authentique : un formalisme de validité Le contrat de VIC doit être conclu par acte authentique et surtout pour bénéficier des conseils éclairés du notaire donc il ne s'agit pas seulement d'un formalisme d'efficacité mais d'un formalisme de validité. [...]
[...] Les mentions obligatoires. Le contrat en contient 3 : une relative à l'immeuble et au prix de l'immeuble ; une relative à la durée maximale de validité = temps prévu pour cette phase préliminaire. Il résulte de cette disposition que passé le délai le contrat devient caduc si aucune partie ne demande à conclure le contrat définitif ; le dépôt de garantie Le dépôt de garantie La loi du 12 juillet 1984 prévoit que le dépôt de garantie ne peut excéder du prix. [...]
