Le bail commercial est différent du bail d'habitation (soumis à la loi du 6 juillet 1989), du bail professionnel (pour les activités libérales) ou encore du bail rural (soumis au code civil et au code rural), il convient donc de l'étudier de façon spécifique dans ses particularismes et sa législation propre. Dans un premier temps nous verrons quelles capacités doivent possédés les parties pour pouvoir contracter un bail commercial, qu'il s'agisse du bailleur ou du preneur. Ensuite nous nous attacherons au bail en lui-même dans ses dispositions légales d'ordre public et les dispositions négociées par les parties encadrées par la loi (...)
[...] Ainsi un terrain nu ne peut faire l'objet d'un bail commercial même s'il est affecté à un usage commercial, industriel ou artisanal. Il existe cependant une exception les terrains sur lesquels ont été édifiées - soit avant, soit après le bail - des constructions non provisoires à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire Dispositions négociées encadrées En matière contractuelle la loi dit : la convention des parties fera foi entre elles. [...]
[...] Le preneur Le preneur doit détenir un fond qu'il exploite soit en tant que commerçant, soit en tant qu'industriel industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit en tant que chef d'une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce . (Art L 145-1 C. Commerce) Stricto sensu le preneur doit posséder la qualité de commerçant pour pouvoir contracter un bail commercial c'est-à-dire avoir une activité commerciale, qui s'établit selon les critères du droit commun, comme l'accomplissement d'actes de commerce, au sens de l'article L 121-1 du Code de commerce. Il peut être de nationalité française ou étrangère pour signer le bail mais uniquement française pour prétendre à son renouvellement 145-13). [...]
[...] La jurisprudence a reconnu qu'un commerçant franchisé est un preneur valablement reconnu mais pas le locataire gérant, qui n'est plus inscrit au RCS, et n'a plus la qualité de commerçant. Il existe quelques activités bénéficiant, à titre dérogatoire de la protection de ce statut (art in fine, D ; art L II, NC Com) comme les agences immobilières. Des exceptions viennent entacher ce principe strict. Certaines sont attachées à la personne même du preneur comme les ressortissants étrangers ayant combattu dans les armées françaises ou alliées pendant les guerres de 1914 et de 1939 ou ceux qui ont des enfants de nationalité française. [...]
[...] Il peut s'agir d'une caution personnelle ou bancaire, simple, solidaire, autonome ou à première demande. La résiliation du contrat peut intervenir à l'initiative du preneur ou du bailleur et les laissent relativement libre : Le preneur peut, à l'expiration de chaque période triennale, mettre fin au bail (sauf clause contraire) ou à n'importe quel moment mais souvent le contrat prévoira une indemnité à verser au propriétaire pour résiliation avant le terme. Le preneur a la même faculté de résiliation à l'expiration de chaque période triennale mais uniquement pour les motifs suivants : construction ou reconstruction de l'immeuble, surélévation. [...]
[...] Toute clause contraire aux stipulations d'ordres publics seraient nulle et ne pourrait produire d'effet ni entre les parties, ni à l'égard de tiers. Il s'agit : De clauses concernant la révision du loyer : La faculté de résiliation triennale, sauf au locataire à y renoncer (art L 145.4 ) Si un indice illicite était retenu la clause d'indexation serait nulle (pour être licite l'indice doit tenir compte d'une variable ayant rapport avec l'objet du bail, soit avec l'activité de l'une des parties) La réglementation de la révision triennale 145.37 à L 145.39 NCC) Cette révision n'est pas automatique, elle doit être demandée. [...]
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