Le droit de la promotion immobilière n'est pas une branche du droit autonome comme le droit du travail ou de la concurrence mais il s'agit des règles de droit applicables à une activité professionnelle : l'activité des promoteurs immobiliers.
Les promoteurs immobiliers qui sont des professionnels de l'immobilier qui vont être soumis à la plupart des règles du droit immobilier.
Le promoteur est un intermédiaire qui va agir pour la construction d'un immeuble et qui va être en relation avec différentes personnes : la personne qui souhaite devenir propriétaire d'un immeuble (= l'accédant) mais il va aussi être en relation avec tous les professionnels qui vont être chargés de la construction effective de l'immeuble et en particulier avec les architectes, le maitre d'oeuvre et avec tous les corps de métiers qui ont vocation à intervenir sur un chantier.
Conception large du droit de la promotion immobilière : qui consisterait à étudier l'ensemble des relations que le promoteur peut avoir avec différentes personnes.
Cette conception large serait trop large car elle aurait pour effet d'étudier l'ensemble du droit de l'immobilier à l'exception du droit de la copropriété car il faudrait s'intéresser à la responsabilité des constructeurs, il faudrait s'intéresser aux différents contrats de construction, il faudrait aussi s'intéresser au droit de l'urbanisme, à la fiscalité immobilière, et il faudrait s'intéresser aux questions de financement de l'immeuble. On ne peut pas retenir cette conception large.
Conception plus stricte du droit de la promotion immobilière : (à retenir) en nous focalisant sur les rapports entre le promoteur et l'accédant.
C'est une conception plus stricte mais pas la plus stricte il y aurait une conception encore plus restrictive qui ne consisterait à n'étudier que le contrat de promotion immobilière.
Ce contrat n'est pas le contrat le plus utilisé par les promoteurs immobiliers.
[...] Il est normal, que les défauts de conformité apparents soient réparés par le vendeur, les défauts de conformité en droit commun sont sanctionnés qu'ils soient apparents ou cachés.
Comme c'est normal, on n'en parlait pas jusqu'à la loi du 25 mars 2009.
Comme on en parlait pas il y avait un doute avec deux possibilités défendues en doctrine et en jurisprudence :
-on pouvait insister sur le fait que le défaut de conformité apparent était avant tout un défaut de conformité et qu'il fallait appliquer les règles du défaut de conformité.
- on pouvait insister sur le fait que le défaut de conformité apparent était avant tout apparent pour appliquer le régime des vices apparents qui était plus contraignant.
La jurisprudence hésitait un peu même si la majorité des arrêts appliquaient les règles du défaut de conformité. On a estimé que cette règle était trop favorable à l'acquéreur car pouvait agir pendant 10 ans contre le vendeur sachant que si le vice apparaît dans le mois suivant la prise de possession, il parait anormal d'attendre 10 ans pour intenter l'action.
D'où le mérite de certaines décisions qui raisonnaient par analogie des vices apparents mais au point de vue de l'argumentation juridique ça laisser à désirer.
[...] La loi a prévu deux contrats avec chacun un domaine différent mais une qualification unitaire.
Avant d'étudier le domaine de chacun de ces CCMI, il faut délimiter le CCMI avec d'autres contrats pouvant encadrer la construction d'une maison individuelle. Plusieurs contrats sont possibles, la plupart du temps, les contrats en concurrence protègent l'accédant, il y a d'avantage de risque d'erreur que des risques de fraude.
Rappel :
-Si le constructeur fournit le terrain directement ou indirectement : on retrouve le champ d'application de la VIAC.
Normalement lorsque le vendeur fournit le terrain indirectement, on est dans le cadre de la VIAC mais il existe une exception prévue par L231-5 du CCH qui prévoit que l'obligation de conclure un contrat de VIAC ne s'applique pas lorsque celui qui procure le terrain indirectement est le constructeur (dans ce cas on applique les règles du CCMI).
Cette disposition qui permet normalement d'arbitrer entre VIAC et CCMI ne supprime pas toute difficulté d'interprétation.
On ne parle de constructeur que dans le CCMI avec fourniture de plan. L'exception que pose L231-5 ne s'appliquerait que pour le CCMI avec fourniture de plan.
A priori on passerait par la VIAC lorsqu'on a une fourniture indirecte du terrain par un entrepreneur qui s'engage à fournir les plans. (...)
[...] -les ventes conclues sous d'autres conditions suspensives (obtention d'un prêt) ne sont pas comptabilisées dans ces Car il y avait de nombreuses fraudes avec des promoteurs qui faisaient conclure des ventes sous conditions suspensives sachant qu'elle ne serait jamais réalisée uniquement pour inclure les prix de ces ventes dans le financement à et parvenir à une garantie intrinsèque. 3ème élément : les crédit confirmés : Les crédits que les banques ont accordé avec certitude. en additionnant les 3 on arrive à 75% du financement et qu'on a achevé les fondations on a une garantie intrinsèque. Ces 2 premières garanties obéissent au même régime. Dans ces deux cas, le vendeur doit avoir ouvert un compte unique propre à l'opération auprès d'un établissement de crédit et doit s'engager à centraliser les fonds assurant le financement de l'immeuble. [...]
[...] Si en principe les droits sociaux sont proportionnels aux apports ce n'est pas toujours de cas. En droit commun, l'article 1857 est un texte supplétif, on peut prévoir une répartition du passif différente de celle de 1857. L211-2 est d'OP (L211-4). Autre différence : l'article 1857 prévoit que la date à prendre en considération est celle de l'exigibilité de la créance. Si a ce jour un associé a vendu ses parts, il ne pourra plus être poursuivi par le créancier. [...]
[...] Cette distinction est délicate en pratique. Pendant longtemps la jurisprudence a confondue volontairement les deux notions pour des raisons techniques. Il n'y avait qu'un bref délai pour agir au titre de la garantie des vices cachés alors que pour la non conformité on pouvait agir pendant 30 ans à compter de la vente. En 1993 : la jurisprudence a clairement distingué les deux. L'obligation de délivrance conforme concerne le respect des stipulations contractuelles alors que le vice caché concerne les situations de défectuosités. [...]
[...] Mais le plafond fut fixé trop bas et donc on a découragé la construction locative. Face a ce problème, certaine personnes se sont mises a se regrouper pour acheter des terrains et faire construire sur ces terrains des immeubles collectifs pour se loger, se qui permettait de répartir les frais entre les futurs copropriétaires. Mais ce genre d'opération devenait de plus en plus complexe, car le droit de l'urbanisme se complexifié, il y en avait une qui prenait la conduite des opérations et donc qui jouait le rôle du promoteur. [...]
[...] La vente : C'est la meilleure solution, le promoteur vend directement un lot à l'accédant qui pourra être vendu avant la construction de l'immeuble. Mais elle n'était pas utilisé dans les années 50 et 60 car il y avait des inconvénients fiscaux : -la vente d'immeuble était soumise à des droits d'enregistrements alors que la cession de parts sociales ne l'était pas -on retrouvait une différence fiscale au niveau de la plus values qui s'appliquait dans tous les cas pour la vente mais pas pour les parts sociales sauf pour les marchands de biens. [...]
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