Commentaire de l'arrêt du 26 mai 2006 : la sanction de la violation du pacte de préférence

Extraits

[...] Cet arrêt suit la voie tracé par des jurisprudences qui date du début du 20eme siècle, pour que l'annulation de la vente puisse être établie, encore faut-il établir la mauvaise foi du tiers acquéreur. Cette règle a ensuite toujours été assez suivi. Avant 1957, celui dont le droit de préemption a été méconnu pouvait préférer une substitution dans les droits de l'acquéreur, ce qui lui permettait d'acquérir la propriété du bien cédé par le promettant. Mais en 1957 il y a eu un revirement de jurisprudence, et cette modalité de substitution a été refusée au créancier évincé. [...]

[...] Mais en l'espèce la cour d'appel, après avoir constaté que l'acquéreur avait connaissance du pacte de préférence au moment de la vente, mais qu'il n'était pas établi qu'il ait alors connu l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir, ni qu'il y ait eu une collusion frauduleuse avec le vendeur, a refusé d'annuler la vente en disant qu'il n'était pas démontré que la société Emeraude savait que Mme X avait l'intention de se prévaloir de son droit de préférence. Ainsi la cour en a déduit que la réalisation de la vente ne pouvait être ordonnée au profil de la bénéficiaire du pacte. La portée de l'arrêt. L'arrêt de la chambre mixte du 26 mai 2006 va dans le sens d'une meilleure protection du titulaire d'un pacte de préférence face à une collusion frauduleuse du promettant avec un tiers acquéreur en autorisant implicitement la substitution du bénéficiaire du pacte dans les droits de ce dernier. [...]

[...] Ainsi l'arrêt de 1989 n'a pas été suivi, mais on peut penser que cet arrêt de 2006 peut relancer la question de la substitution pour fraude du pacte de préférence. II) l'hypothèse d'une possibilité de substitution du bénéficiaire du pacte de préférence. La substitution peut elle être appliquée en tant que sanction de la violation d'un pacte de préférence et nous verrons qu'elle est la portée de l'arrêt la substitution en tant que sanction de la violation d'un pacte de préférence pourrait être retenue. [...]

[...] Par la suite, une parcelle dépendante de ce ben a été transmise, par donation-partage à la SCI Emeraude par acte de Mr notaire. La titulaire du pacte, Mme invoque une violation de son bénéfice de préférence et demande, en 1992, sa substitution dans les droits de la SCI tiers acquéreur et, subsidiairement, le paiement de dommages-intérêts. Les consorts X font grief à l'arrêt de la cour d'appel de Papeete du 13 février 2003 d'avoir rejeté la demande tendant à l'obtention d'une substitution dans les droits de la société Emeraude. [...]

[...] Les sanctions de la violation du pacte peuvent être de deux sortes, l'exécution en nature ou les dommages-intérêts. C'est l'exécution en nature qui prime, mais cette dernière peut être exclue que si elle ne peut être obtenue sans une atteinte intolérable à la liberté ou si elle s'avère impossible pour diverses raisons. la fraude : cause et condition de la substitution. Pour ce qui est de la substitution, dans l'hypothèse du titulaire du pacte de préférence dans les droits de l'acquéreur fautif, cette possibilité est refusée nettement par la jurisprudence. [...]