La clause-travaux

Extraits

[...] Les travaux qui vont être mis à la charge du locataire par cette clause devront non pas porter sur le bon état de réparation mais sur le caractère décent du logement. Le logement devra présenter les normes minimales de confort et d'habitabilité (article 6-a). En fait, seul l'état de la chose est concerné. La jurisprudence neutralise les causes qui, mettant à la charge des locataires des travaux trop importants, en reviennent à exonérer le propriétaire de son obligation de délivrance, comme le montre l'arrêt de la Cour d'appel de Dijon du 2 octobre 1998. [...]

[...] En pratique, cette clause-travaux semble présenter un certain nombre d'intérêts. En effet, dès lors que le bail porte sur un logement qui est pour le locataire son habitation principale, on comprendra aisément que celui-ci soit prêt à effectuer les travaux nécessaires à l'amélioration de son lieu de vie et donc de son quotidien. On peut se douter d'une situation assez fréquente en pratique où le nouveau locataire est prêt à refaire la peinture ou changer les tapisseries du logement en contrepartie d'une baisse temporaire du loyer. [...]

[...] En effet, dans ces situations, la jurisprudence est très rigoureuse afin de faire face aux éventuels abus. La clause-travaux apparaît alors comme un engagement important de la part des deux parties, engagement auquel elles ne sauraient manquer. On peut imaginer une autre hypothèse, où le locataire après s'être engagé à effectuer des travaux ne le fait pas. Dans ce cas, le propriétaire ne pourra demander le loyer initial au locataire. Mais il pourra vraisemblablement obtenir l‘exécution forcée de l'engagement à effectuer des travaux. [...]

[...] Cependant, cette obligation du bailleur peut être conventionnellement momentanément limitée En effet, l'article 6-a de la loi du 6 juillet 1989 dispose après avoir posé le principe d'une délivrance du logement en bon état de réparation que toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ( ) On constate donc que le législateur a prévu la possibilité pour les parties d'insérer au contrat de bail une clause limitant momentanément les obligations réciproques des parties : la clause-travaux Concrètement, celle-ci permet de déroger à l'obligation de délivrance pesant sur le propriétaire (le bailleur) puisque c'est le locataire qui va exécuter les travaux nécessaires à la décence du logement, en contrepartie de quoi le montant du loyer sera momentanément diminué. On s'aperçoit d'emblée que la clause-travaux ne pourra exister que dans des contrats de bail portant sur des immeubles à usage d'habitation non meublés régis par la loi du 6 juillet 1989. En outre, elle devra être rédigée par écrit et être dépourvue de toute ambiguïté sans quoi elle sera réputée nulle et non avenue. [...]

[...] I - Une clause limitant momentanément les effets du bail A - La limitation de l'obligation de délivrance pesant sur le bailleur Dans le droit commun du bail, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et s'il s'agit de son habitation principale un logement décent (article 1719 du code civil). Cette obligation de délivrance est réaffirmée dans la loi du 6 juillet 1989 spécifique aux baux d'immeubles à usage d'habitation. Il s'agit pour le bailleur d'une obligation fondamentale à laquelle il ne saurait déroger. Cependant, la loi de 1989 prévoit un aménagement à cette obligation fondamentale. [...]