Notre droit civil français admet aujourd'hui, que les parties au contrat de bail puissent céder leur position contractuelle et ce en vertu de l'article 1717 du code civil. La reconnaissance d'une telle possibilité vient s'inscrire dans le fil d'une évolution, qui prend en compte la valeur patrimoniale du contrat et tend à imposer l'idée, que si le contrat est essentiellement un lien, il doit parfois être appréhendé par le droit comme un bien, susceptible d'être négocié. Aussi, la vente d'un immeuble loué entraînera nécessairement la substitution d'un nouveau propriétaire bailleur. Ce dernier, accédant à la position contractuelle du premier sera tenu de l'obligation de mise et maintien en jouissance du locataire en contrepartie du paiement de sa créance de loyer. Dés lors, s'il ne fait aucun doute que le bail continue de plein droit avec le nouvel acquéreur en cas de vente de l'immeuble loué, il convient de se pencher sur le sort du contrat de cautionnement qui constitue un accessoire au contrat de bail lui-même. C'est à l'occasion d'un arrêt du 6 décembre 2004 que l'Assemblée Plénière de la Cour de Cassation est venue préciser les contours d'une telle interrogation et mettre ainsi fin à une polémique. En effet, elle s'est prononcée sur le point de savoir si en cas de cession de l'immeuble donné à bail, le cautionnement garantissant le paiement des loyers subsistait au profit du cessionnaire. Un bref rappel des faits s'impose.
En l'espèce, par acte du 14 septembre 1988, la compagnie d'assurance AGF consent un bail d'une durée de 6 ans sur un immeuble à Mr X, à effet du 1er octobre 1988. Le 31 août 1988, la société SOFAL se porte caution solidaire de Mr X, locataire, pour le paiement des loyers. Le 30 juin 1992, la compagnie AGF, bailleresse, vend l'immeuble à la société FIMD. Plusieurs loyers échus étant demeurés impayés, la société FIMD en appelle à la caution, qui prétendant que son engagement était éteint du fait du changement de propriétaire, s'oppose au commandement de payer les loyers.
[...] Les effets de la cession de bail sont ceux de toute cession de contrat. Le cessionnaire du bail devient créancier du paiement des loyers et débiteur de l'obligation de mise et maintien en jouissance du preneur. Il se place dans la situation contractuelle du cédant et recueille donc la qualité contractuelle de bailleur. C'est sur ce point que la cession de contrat de bail se différencie de la sous-location qui n'est autre qu'un sous-contrat de la même nature que le bail principal, mais qui lie seulement le sous-locataire au locataire principal, lequel reste seul dans ses liens initiaux avec le bailleur. [...]
[...] La cession du contrat de bail opère nécessairement cession des créances. Le locataire ne remplissant pas ses obligations, la société fait appel à la caution en tant que sûreté personnelle venant garantir le paiement des loyers. Néanmoins, la caution qui s'était engagée envers le bailleur initial voit-elle son engagement prolongé ? En l'espèce, la caution s'oppose au paiement faisant allusion au caractère intuitu personae de son engagement qui ne saurait s'étendre à l'égard du nouveau proprio. Or, la caution s'engage principalement pour une obligation pesant sur le débiteur, et par conséquent quelle que soit la personne du créancier, le devoir contractuel de la caution ne change pas, il constitue toujours le paiement de la dette principale du débiteur. [...]
[...] Cette solution ne pouvait être que critiquée car elle analysait la substitution de créancier comme une extension des limites du cautionnement or si le changement de débiteur modifie l'étendue de la dette garantie, tel n'est pas le cas du changement de créancier. Ainsi, l'Assemblée plénière vient rappeler que c'est l'article 1692 c-civ qui justifie la transmission de plein droit du cautionnement car il constitue un accessoire de la créance de loyers cédée. Dans son troisième moyen, la caution arguait de la violation des articles 1743 et 1692 c-civ. [...]
[...] Aussi, la vente d'un immeuble loué entraînera nécessairement la substitution d'un nouveau propriétaire bailleur. Ce dernier, accédant à la position contractuelle du premier sera tenu de l'obligation de mise et maintien en jouissance du locataire en contrepartie du paiement de sa créance de loyer. Dès lors, s'il ne fait aucun doute que le bail continue de plein droit avec le nouvel acquéreur en cas de vente de l'immeuble loué, il convient de se pencher sur le sort du contrat de cautionnement qui constitue un accessoire au contrat de bail lui- même. [...]
[...] Le 30 juin 1992, la compagnie AGF, bailleresse, vend l'immeuble à la société FIMD. Plusieurs loyers échus étant demeurés impayés, la société FIMD en appelle à la caution, qui prétendant que son engagement était éteint du fait du changement de propriétaire, s'oppose au commandement de payer les loyers. La société SOFAL, demanderesse, assigne la société FIMD en opposition au commandement de payer les loyers devant la juridiction de 1re instance compétente. Suite à une décision de 1ère instance inconnue, la partie mécontente interjette appel devant la CA de Paris. [...]
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