Le CU a été créé par une loi du 16 juillet 1971 qui reprenait une pratique antérieure. Avant toute mutation de propriété, les professionnels (aménageurs, notaires) avaient pris l'habitude de consulter l'administration de l'équipement pour connaître les règles d'urbanisme applicables au terrain. Ils obtenaient une note de renseignement purement informative. La loi de 1971 substitue le CU à ces notes et surtout prévoit que ces décisions sont créatrices de droits. Le régime des CU a été sensiblement modifié par la loi SRU et retouché par l'ordonnance du 08 décembre 2005 (...)
[...] La décision porte, précise l'article R. 410-13, sur la localisation approximative de la ou des constructions sur l'unité foncière et leur destination. Si le projet est réalisable, le CU est "positif" sous réserve, éventuellement du respect de prescriptions identifiées dans le CU (obtention d'une autorisation ou d'un avis au titre d'une autre législation notamment avis éventuel de l'ABF, respect de contraintes architecturales Si au contraire la réglementation ne permet pas d'envisager l'autorisation du projet, le CU est "négatif". Dans ce cas, la décision doit indiquer les motifs de l'opposition au projet. [...]
[...] Les terrains doivent se situer dans une zone affectée d'un COS. Les terrains retrouvent l'intégralité de leur droit à construire 10 ans après la division. Si en revanche la commune n'a pas expressément fait usage de cette règle, les droits à construire sont calculés simplement en appliquant le COS à la surface du terrain. L'article 123-1-1 n'a toutefois pas rétabli de CU obligatoire. Il prévoir simplement que le vendeur informe l'acheteur de la SHON déjà consommée par simple attestation. L'administration n'est donc pas nécessairement informée de la division, sauf si la division a pour but d'implanter un bâtiment sur le terrain détaché : il s'agira alors d'un lotissement soumis à permis d'aménager ou à déclaration préalable. [...]
[...] Ainsi, un oubli ou une erreur de contenu du CU ne lèse pas son titulaire. L'illégalité d'un CU n'a donc aucun effet sur le contenu des garanties qu'il procure. L'effet stabilisateur du CU s'applique aux règles d'urbanisme. Il concerne également, depuis la loi SRU les "limitations administratives au droit de propriété", donc aux servitudes d'utilité publique, avec une restriction cependant. La garantie ne concerne pas les servitudes qui ont pour objet la sécurité ou la salubrité publiques. De nouvelles contraintes en la matière s'imposent à l'utilisateur du sol pourtant titulaire d'un CU plus favorable. [...]
[...] La délivrance des CU Le demandeur d'un CU peut être le propriétaire d'un terrain, le futur propriétaire, et, plus généralement, toute personne intéressée (voisin . Les pièces à fournir sont plus nombreuses pour le certificat opérationnel (note descriptive du projet) que pour le CU informatif (plan de situation et plan et superficie du terrain). L'ordonnance du 08 décembre 2005 a supprimé l'obligation pour le demandeur d'un CU opérationnel de faire apparaître la superficie de surface hors œuvre de l'opération envisagée afin d'éviter de figer à ce stade le projet. La demande fait ensuite l'objet d'une instruction par l'autorité compétente : commune ou Etat. [...]
[...] Les deux certificats ont un contenu en partie identique. Ils doivent faire apparaître : - les dispositions d'urbanisme applicables au terrain: l'information sur ce point doit être complète qu'il y ait ou pas un PLU. Les renseignements doivent porter sur toutes les dispositions d'urbanisme issues du code ou d'un document de planification qui s'imposent directement aux projets de construction ou d'aménagement. L'administration doit aussi indiquer si la demande d'autorisation pourra fait l'objet d'un sursis à statuer (dans la perspective d'un prochain changement de PLU notamment). [...]
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