Le droit de l'urbanisme comporte des règles de forme et des règles de fond qui ne sont pas sans conséquences sur le plan contentieux.
D'une part, parmi les règles de forme, on distingue les règles de publicité et de notification.
D'autre part, la jurisprudence et la Doctrine distinguent 2 grandes catégories de règles de fond : des « servitudes d'urbanisme » et des servitudes d'utilité publique (concernant le patrimoine culturel ,sportif,…).
La 1ère chambre civile de la Cour de Cassation a, en 1959, dans son arrêt « SCI de la terrasse royale » défini la servitude d'urbanisme d'une manière différente de la théorie civiliste en déclarant que « l'existence d'un fonds dominant et d'un fonds servant n'est pas essentielle à l'existence d'une servitude lorsqu'elle est créée par la loi ».On peut donc la définir, selon M . Perinet-Marquet, comme « une règle d'urbanisme imposant une interdiction ou une obligation objectivement définie » .
Parmi les servitudes d'urbanisme ainsi définies, on distingue des règles permissives et impératives.
Or, la violation d'une servitude d'urbanisme est constitutive d'une faute de nature à fonder une action en responsabilité devant le juge civil par un tiers lésé. Mais, par un arrêt du 4 février 1976 Béthuing c\ Hurdebourg, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation restreint la qualification des servitudes d'urbanisme aux seules règles impératives, d'où la violation d'une règle permissive n'est plus constitutive d'une faute (en l'espèce caractère permissif de l'article R.111-21 du Code de l'urbanisme. Suite à cet arrêt, le Professeur Chapuisat a parlé de « sables mouvants » juridiques. En effet, le juge civil ayant compétence pour qualifier d'impérative ou de permissive une règle d'urbanisme.
Ces « sables mouvants » furent stabilisés par une réaction législative en date du 31 décembre 1976, dans le seul cas où une construction a été édifiée conformément à un PC : ce fut l'instauration de l'article L.480-13 du CU lequel dispose « Lorsqu'une construction a été édifiée conformément à un permis de construire, le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l'ordre judiciaire du fait de la méconnaissance des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir ou son illégalité constaté par la juridiction administrative. L'action en responsabilité civile se prescrit en pareil cas, par 5 ans après l'achèvement des travaux ».
En conséquence, le juge civil se prononce sur la qualification juridique de la règle. Si celle-ci est une règle d'urbanisme, il devra saisir le juge administratif d'une question préjudicielle d'appréciation de légalité du PC. Si le PC est annulé sur le fondement d'une violation d'une règle d'urbanisme impérative (en l'espèce le JA fait la distinction entre le caractère impératif et permissif de la règle), l'action en responsabilité, pour aboutir avec succès, devra remplir les conditions classiques de la responsabilité, à savoir l'existence d'un préjudice qui doit être certain, personnel, direct, et l'existence d'un lien de causalité entre le préjudice et la faute (violation d'une servitude d'urbanisme par le PC). A défaut, si l'une de ces conditions cumulatives n'est pas remplie, l'action en responsabilité engagée sera rejetée.
En conclusion, par l'article L.480-13 l'administratif tient le civil en l'état par le partage de compétences liées à la question préjudicielle (I). Mais, cet article n'en constitue pas moins une épée de Damoclès pesant sur le maître d'ouvrage (II).
[...] L'article L.480-13 du Code de l'urbanisme Introduction Le droit de l'urbanisme comporte des règles de forme et des règles de fond qui ne sont pas sans conséquences sur le plan contentieux. D'une part, parmi les règles de forme, on distingue les règles de publicité et de notification. D'autre part, la jurisprudence et la Doctrine distinguent 2 grandes catégories de règles de fond : des servitudes d'urbanisme et des servitudes d'utilité publique (concernant le patrimoine culturel, sportif, La 1ère chambre civile de la Cour de Cassation en 1959, dans son arrêt SCI de la terrasse royale défini la servitude d'urbanisme d'une manière différente de la théorie civiliste en déclarant que l'existence d'un fonds dominant et d'un fonds servant n'est pas essentielle à l'existence d'une servitude lorsqu'elle est créée par la loi ».On peut donc la définir, selon M. [...]
[...] Cet article vise à prévenir un dommage imminent ou à faire cesser un trouble manifestement illicite. Or, en l'espèce dans le cadre de L.480-13 le trouble résulte de la violation d'une règle d'urbanisme (qui doit être impérative). - REMARQUE : l'application de cet article prive de ses effets l'action en référé car la question préjudicielle retarde d'autant plus la procédure en appréciation de légalité. La compétence de la juridiction administrative répondant à la question préjudicielle Les éléments du contrôle de légalité du PC. [...]
[...] En conclusion, par l'article L.480-13 l'administratif tient le civil en l'état par le partage de compétences liées à la question préjudicielle Mais, cet article n'en constitue pas moins une épée de Damoclès pesant sur le maître d'ouvrage (II). L'article L.480-13 : un partage de compétence lié à une question préjudicielle Les tribunaux judiciaires posant la question préjudicielle Le juge civil. Il est concerné si la construction est édifiée conformément à un PC. Compétence du TGI dans le cadre d'une action en responsabilité. Le juge des référés. [...]
[...] civ N°128 ; Civ 3ème 24 octobre 1990, ÉPOUX DE JUGLART : les stipulations d'un cahier des charges ont toujours entre colotis un caractère contractuel qu'il ait été approuvé ou non et quelle que soit sa date Civ 3ème janvier 1995 ÉPOUX THUILLIER ) La position de la 3ème chambre civile est dominante car, selon le professeur Bouissou la plupart des arrêts qui intéressent la question des lotissements provient de la 3ème chambre civile Mais, une entaille à la conception absolutiste de la 3ème chambre civile a été faite par un arrêt du 15 décembre 1999 qui précise qu'un cahier des charges est de nature contractuelle que si son caractère contractuel a été clairement affirmé ; peut être les prémices d'une unification nécessaire à la sécurité juridique des colotis. II) L'article L.480-13 : une épée de Damoclès pesant sur le maître d'ouvrage L'article L.480-13 : une épée à double tranchant Un article protecteur à court terme pour le maître d'ouvrage. [...]
[...] L'article L.480-13 du CU : une échappatoire à l'obligation de notification de l'article L.600-3 La nature du recours. Bien que le recours en appréciation de légalité après renvoi préjudiciel ordonné par le juge judiciaire soit un recours civil, et prend toutes les caractéristique d'un REP, puisqu'il porte sur la légalité du PC, il n'en reste pas moins que celui-ci intervient bien après l'écoulement du délai de recours contentieux contre le PC, et il n'a pas pour vocation ni pour conséquence d'entraîner une annulation, donc un retrait de l'ordonnancement juridique, dudit PC en cas de succès de l'action. [...]
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