L'indivision est le concours de plusieurs droits de même nature sur un même bien sans division matérielle des parts, c'est-à-dire qu'il existe une coexistence de plusieurs sujets ayant des prérogatives identiques sur le bien.
En l'espèce, le 15 septembre 1995, l'indivision X... a vendu un immeuble à la communauté de communes de Grenoble alors qu'auparavant, dès le 15 novembre 1988, M. Libério X... avait sur cet immeuble, et sans avoir recueilli au préalable le consentement des autres co-indivisaires, consenti à la société dont il est le gérant un bail (...)
Sommaire
Introduction
I) Le défaut de pouvoir d'un indivisaire pour consentir seul un bail
II) La non opposabilité du bail au nouvel acquéreur
[...] ] pour conclure et renouveler les baux La jurisprudence de la cour de cassation en l'espèce n'est donc pas modifiée et continuera en principe de s'appliquer. L'exigence de la condition de l'unanimité pour la validité et l'opposabilité du bail de biens indivis demeure, ce qui renforce la portée de l'arrêt. Le non respect de l'unanimité conduit à l'inopposabilité du bail conclut aux co-indivisaires (B.). B. La conséquence, la non opposabilité du bail aux co-indivisaires En principe, à l'égard des autres indivisaires, les actes d'administration ou de disposition passés au mépris de la règle de l'unanimité ne sont pas nuls mais inopposables, c'est ce que rappelle la cour de cassation qui sanctionne la cour d'appel pour manque de base légale pour avoir annulé le bail. [...]
[...] Le raisonnement de la cour de cassation s'appuie sur l'affirmation nul ne peut être obligé d'aliéner son bien le bail ne peut donc pas être valable. De plus, le bail a été consenti à la société que gère M.X, qui est donc à la fois l'une et l'autre partie. Il savait donc parfaitement que le bail n'était pas régulier puisque seul lui, l'un seulement des co-indivisaires, y avait consentit. Le gérant de la société qui a prit le bail est donc manifestement de mauvaise foi et n'a pas pu croire que le bail était régulier, c'est l'autre raison pour laquelle il est à la fois inopposable aux co-indivisaires mais également à la communauté de communes qui acquiert le bien. [...]
[...] En effet, cet article ne contient aucune disposition relative au sort d'un acquéreur dans ce cas. La cour de cassation juge que la cour d'appel a donc fait application de dispositions qui ne concernait pas la société Domaine Saint Ame, alors qu'un bail a été signé. La cour de cassation reproche à la cour d'appel de ne pas avoir regardé si le contrat de location, qui a été enregistré avant la vente, c'est-à-dire le 2 mars 1989, n'avait acquis date certaine avant la vente qui a eu lieu en 1995, ce qui suffisait pour qu'il soit opposable à l'acquéreur. [...]
[...] Cependant, la règle énoncée par l'article 815-3 du Code civil est explicite sur l'exigence de la prise de décision à l'unanimité. La cour de cassation retient que, malgré la date certaine, l'acte est irrégulier puisque pris par un seul co-indivisaire, et donc n'est pas valable. Le principe est bien l'unanimité des indivisaires pour les actes d'administration et de disposition relatifs aux biens indivis, et même cas de mandat, un mandat spécial est nécessaire pour la conclusion et le renouvellement des baux, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. [...]
[...] a vendu un immeuble à la communauté de communes de Grenoble alors qu'auparavant, dès le 15 novembre 1988, M. Libério X . avait sur cet immeuble, et sans avoir recueillit au préalable le consentement des autres co-indivisaires, consenti à la société dont il est le gérant un bail. La cour d'appel de Grenoble a rendu une décision le 24 mars 1999 déclarant le bail nul et inopposable aux co-indivisaires et au nouvel acquéreur ainsi que l'expulsion de la société Domaine Saint Ame. [...]
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