M. X et Mlle Y, sont titulaires d'un bail portant sur des locaux à usage commercial appartenant à Mmes Z. et A. Les locaux loués étaient affectés de graves désordres, notamment concernant les planchers. Les locataires ont dû entreprendre des travaux qu'ils ont payés eux-mêmes. Ils ont ensuite réclamé le remboursement de ces frais à leurs bailleresses. Celles-ci ayant refusé, ils les ont assignées afin d'obtenir le paiement de dommages et intérêts représentant le coût de travaux de remise en état des lieux ainsi que l'indemnisation de leur préjudice commercial (...)
[...] Les juges du fonds vont pouvoir répartir les frais engendrés par les travaux de façon souveraine, libérant ainsi le bailleur d'une partie de son obligation (II.) I. Une prise en charge des travaux d'entretient nécessaires et connus par le bailleur Le bailleur doit selon l'article 1720 faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. (A.). Mais le bailleur n'est cependant pas tenu de l'augmentation du dommage due par la non information de son locataire de l'état nécessiteux de réparation des lieux (B.). [...]
[...] La Cour de cassation doit donc se prononcer sur la prise en charge ou non d'une partie des frais des travaux par les locataires, compte tenu de leur inaction pendant huit ans. En d'autres termes, leur silence pendant ces huit années constitue-t-il une faute imputable aux locataires ? La Cour de cassation, au visa de l'article 1720 du Code civil rejette le pourvoi des locataires, au motif que la Cour d'appel, qui relève que les preneurs ont attendu au moins huit ans avant d'avertir les bailleresses de l'affaissement des planchers, peut en déduire que les locataires ont commis une faute ayant contribué à la réalisation des désordres et qu'il convient de les condamner à prendre en charge, dans une proportion qu'elle apprécie souverainement, la remise en état de ces planchers. [...]
[...] En sanctionnant l'obligation des locataires de coopérer avec leurs bailleresses, la Cour met donc à mal l'article 1729 du Code civil qui stipule que Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : [ ] D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail Désormais il semble que la négligence des locataires puisse exonérer, ne serait ce qu'en partie, les bailleresses d'une obligation de jouissance paisible. La proportion de cinquante pourcent choisie souverainement par les juges du fond peut ainsi sembler sévère vis-à-vis des locataires. [...]
[...] Cette solution permet d'exonérer le bailleur d'une partie de son obligation de prendre en charge les travaux autres que locatifs, ce qui peut être discuté (B.). A. Une répartition des frais entre le bailleur et le locataire soumise à l'appréciation souveraine des juges du fond Dans sa solution, la Cour de cassation précise expressément que la proportion, dans laquelle le bailleur sera exonéré des frais que les travaux ont engendré, sera soumise à l'appréciation souveraine des juges du fond. En effet la Cour de cassation, n'est que le juge de droit et non de fait. [...]
[...] Mais, pour ne pas faire peser sur les bailleresses une obligation de prise en charge des réparations sans limites, la Cour d'appel a aménagé ce principe en donnant une influence au fait du locataire. B. Une obligation limitée lorsque les locataires ont contribué au dommage par leur fait Au regard des faits de l'espèce, la Cour d'appel ne va condamner les bailleresses qu'à supporter cinquante pourcent des frais engendrés par les travaux qu'ont nécessité les planchers. Dans sa décision elle va prendre en compte le fait que les locataires ont attendu longtemps, huit ans, avant de prévenir les bailleresses du désordre présent, c'est-à-dire de l'affaissement des planchers, dans les locaux loués. [...]
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