Pendant longtemps et depuis l'époque romaine, les vices du consentement et plus particulièrement le dol regroupant la réticence dolosive se caractérise par un mensonge grave permettant l'action en nullité. Sous Cicéron déjà, la réticence dolosive était punie sur un plan moral et non juridique en raison de son élément intentionnel complexe à déterminer.
C'est en 1958 que la Cour de cassation admettra de façon incontestable que l'existence d'un dol peut être « déduite du silence volontairement gardé » par un contractant. Ainsi même si cette notion est d'essence prétorienne, certains auteurs contemporains la définissent comme l'omission volontaire par une personne d'une chose que l'on devrait dire (...)
[...] Vu sous cet angle , la solution donnée par la Cour de cassation peut se justifier. Il est légitime d'une part que l'acheteur professionnel puisse tirer profit de son expertise et globalement de sa science car le commerce est ainsi fait de bonnes et de mauvaises affaires. D'autre part , dans la vente , les intérêts des parties sont souvent divergents voir antagonistes et en vertu de cette constatation , le silence permet aussi de conclure plus facilement. Enfin , même si l'agent immobilier est tenu d'un devoir de conseil , notre vendeur aurait du lui aussi se renseigner à propos des prix du marché. [...]
[...] Il se base sur le facteur de nullité et nous dit qu'avant la simple réticence n'est point une cause de nullité. Avant la notion de réticence dolosive était basée sur le principe de bonne foi néanmoins le preuve de cet élément était complexe. Cette bonne foi pouvait comme de nos jours causer ou non la nullité du contrat. De ce principe , résulté même une obligation de bonne foi faisant concurrence à l'obligation d'information. On le voit aujourd'hui , dans l'exemple de l'arrêt de cette obligation de bonne foi a laissé le pas à l'obligation d'information qui a certainement une portée plus objective. [...]
[...] De la sorte , l'acquéreur lève l'option mais le vendeur refuse toujours de signer l'acte de vente. Après ce refus , ce dernier se voit voit donc assigner en réalisation de la vente par l'acquéreur , qui lui avait auparavant fait sommation de passer l'acte afin de conclure la vente. Dans un jugement de premier instance , l'acquéreur saisit le tribunal de grande instance (TGI) afin d'obliger le vendeur à signer l'acte de vente. Le TGI affirme que la vente est toujours valable , et fait droit aux prétentions du demandeur. [...]
[...] Par la suite , la Cour de cassation fait droit aux prétentions du demandeur , en se fondant sur l'article 1116 du code civil qui sous entend le défaut d'obligation d'information. De la sorte , la Cour de cassation déclare qu'il y absence de réticence dolosive et d'obligation d'information de l'acheteur sur la valeur du bien vendu et va à l'encontre de l'arrêt rendu par la Cour d'appel en ne faisant nullement référence à un manquement au devoir de loyauté. [...]
[...] Néanmoins la Cour de cassation ne mentionne nullement ce devoir et préfère parler de l'obligation d'information. Ainsi , la Cour de cassation exonère le vendeur professionnel de l'obligation d'information portant sur la valeur du bien pour reprendre les propos de Jamin et de ce fait occulte totalement la notion de loyauté. A cela s'ajoute , la double casquette de l'agent immobilier tantôt agent tantôt marchand de bien qui introduit une ambiguïté sur la prise en compte du devoir de conseil propre au professionnel de l'immobilier. [...]
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