Le contrat de vente portant sur un bien immobilier est un contrat qui présente une particularité : il est conclu à un moment où l'immeuble n'est pas encore construit ou en tout cas par encore achevé, autrement dit la vente porte fréquemment sur un immeuble à construire, ce qui soulève des difficultés particulières, mais elle peut également porter sur un immeuble achevé, c'est ce qu'on appelle la vente clef en main, et depuis une loi de 2006, on envisage également la situation particulière où cette vente porte sur un immeuble à rénover.
[...] Question de savoir comment distinguer le défaut de conformité du vice de construction. En droit commun de la vente, garantie des vices cachés est soumise à un régime très restrictif notamment concernant le bref délai qui pendant longtemps a été assez incertain dans sa mise en œuvre et est désormais de 2 ans alors que le défaut de conformité était régi par le droit commun de la responsabilité contractuelle et la possibilité d'obtenir la résolution du contrat et ce pendant des délais plus longs (30 ans auparavant). [...]
[...] Le plus souvent ces litiges concernent la question de savoir si la construction est ou non achevée. La loi définie l'achèvement comme l'aptitude de l'immeuble à remplir sa destination peu importante qu'il y ait d'éventuels ou malfaçons dès lors qu'ils n'ont pas de caractère substantiel. Cette définition laisse une large place à des contestations, car peu précise. C'est pour cette raison que, souvent, les contrats de vente en l'état futur d'achèvement organisent des procédures contractuelles, et donc amiables, de constatation de l'achèvement. [...]
[...] En matière de vente d'immeubles à construire, cette pratique a été institutionnalisée par la loi. L'avant-contrat y prend la dénomination de contrat préliminaire qui est l'avant-contrat qui doit obligatoirement précéder une vente d'immeuble à construire. La nature juridique de ce contrat préliminaire a été, et continue d'ailleurs à être, débattue. La CC par un arrêt de principe, a décidé que le contrat préliminaire en matière de vente d'immeubles à construire est sui generis, échappant ainsi aux qualifications traditionnelles de pacte de préférence ou promesses de vente. [...]
[...] Jurisprudence s'efforce d'écarter l'application de ce texte et continue d'ouvrir au propriétaire l'action en garantie décennale ou en défaut de conformité lorsque les conditions sont réunies La garantie des vices cachés ou des malfaçons Garantie copiée sur celle due par les locateurs d'ouvrage. S'agit de la garantie biennale ou décennale selon les cas. L'art 1646-1 du CC concernant la vente d'immeubles à construire renvoie ici expressément à 1792 et suivants du CC. Vendeur d'immeubles à construire dispos d'une action récursoire contre les locateurs d'ouvrage et l'acquéreur peut d'ailleurs exercer une action directe contre ces derniers (même si ne le fait que rarement) suivant le principe selon lequel les actions se transmettent avec la propriété de l'immeuble. [...]
[...] Cette clause dangereuse pour l'acheteur est strictement encadrée : d'une part elle ne pourra jamais jouer avant un mois de retard dans le paiement du prix, d'autre part, il pourra saisir le juge, conformément au droit commun des obligations, pour obtenir des délais de grâce. Ces derniers sont en pratique tjrs accordés. - Clauses pénales en cas de retard dans le versement du prix : ici la limite est la même que celle prévue pour le retard dans l'achèvement de la construction c'est-à-dire par mois. Même si cette pénalité peut être réduite théoriquement par le juge, il est peu probable qu'une telle résolution ait lieu, car sanction déjà très modérée. - B. [...]
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