L'idée générale est simple : une vente immobilière, ou toute création, transfert ou suppression d'un droit réel immobilier, voit son opposabilité aux titulaires des droits concurrents sur l'immeuble subordonnés à une publicité sur un registre tenu à la conservation des hypothèques, la publicité foncière. L'idée est que l'immeuble est le sol et ce qui s'édifie dessus de manière pérenne. Or, le territoire est connu, il est cartographié de manière précise. Cette cartographie du territoire permet de sécuriser les transactions immobilières.
[...] Les effets de la publication demandée sont radicaux. Les règles de la publicité foncière vont spécialement gouverner l'opposabilité au droit concurrent. II. L'opposabilité au droit concurrent la problématique de l'opposabilité des droits réels Un contrat est opposable erga omnes, sans aucune formalité. Ce qui signifie que les tiers ne sont pas engagés par l'acte, mais ils doivent le respecter, c'est-à-dire ne pas en méconnaître les effets. Lorsque l'acte emporte mutation d'un droit réel, les effets sont les mêmes a priori, le droit réel est transféré solo consensu et les tiers doivent tenir ce transfert pour acquis. [...]
[...] Il faut aussi publier le contrat de crédit-bail immobilier. Il faut aussi publier la clause d'inaliénabilité souscrite éventuellement par le propriétaire indépendamment de son titre. Là la raison est tout à fait différente. C'est tout simplement la sécurité juridique de l'acquéreur, et la sécurité juridique en général. La clause d'inaliénabilité signifie que si le propriétaire cède l'immeuble ou constitue un droit réel sur l'immeuble, il viole la clause. Clause d'inaliénabilité est passée entre A et B. L'acquéreur de l'immeuble pourra estimer que pour lui, cela lui est sans doute opposable, mais ne l'engage point: son acte d'acquisition, qui viole la clause d‘inaliénabilité, pourrait n'être en rien touché par l'existence de cette clause à laquelle l'acquéreur n'est pas consenti. [...]
[...] Donc un acte conclu en 1er, mais non publié sera primé par un acte conclu en second, mais publié. Depuis longtemps il y avait quand même une réserve apportée à cette règle mécanique fonctionnant sur la date de publicité des actes. Le second acquéreur en titre, même s'il était le primo publiant, ne pouvait pas acquérir le bien s'il avait une connaissance du premier acte de vente, autrement dit s'il était de mauvaise foi. Mais cette règle a été renversée par la Cour de cassation. Cass. 1er janvier 2010 : donne à la publicité foncière un automatisme. [...]
[...] Parce qu'il engage sa responsabilité personnelle, sa mission est limitée. Le conservateur des hypothèques se borne à vérifier la régularité formelle des actes dont l'enregistrement lui est demandé. Ex: quelqu'un vient lui porter un contrat de vente portant sur un immeuble à fins de publication. Le conservateur se borne à vérifier si toutes les conditions de forme dont la loi prescrit le respect sont respectées. Il ne va pas étudier le fond de l'acte, par exemple il ne va pas vérifier s'il y a consentement, cause, etc. [...]
[...] La publicité foncière sert à montrer aux tiers qui sont titulaires des droits sur l'immeuble, car ces tiers peuvent être intéressés eux-mêmes à acquérir des d s sur l'immeuble, parce que la valeur de l'immeuble les intéresse : user de l'immeuble habiter eux-mêmes) ou encore l'exploiter. Cela suppose que la valeur frugifère de l'immeuble n'ait pas encore été réservée à un tiers. S'il y a un bail, il y a quelqu'un qui utilise la chose et qui paye son loyer à son bailleur, cocontractant de l'époque. Celui qui achète immeuble va aussi percevoir les loyers. [...]
Bibliographie, normes APA
Citez le doc consultéLecture en ligne
et sans publicité !Contenu vérifié
par notre comité de lecture
