Le Code de l'urbanisme a prévu une véritable hiérarchie des actes et des documents d'urbanisme. L'article L111-1 définit cette hiérarchie. Cette hiérarchie implique que le document d'urbanisme subordonné soit compatible avec le document situé immédiatement au-dessus : c'est le principe de compatibilité limitée.
Le plan local d'urbanisme (PLU) devra être compatible avec le SCOT, qui lui même sera compatible avec la loi Montagne. Le PLU ne pourra pas être confronté directement à la loi montagne ou la loi littorale dès lors qu'il existe un SCOT.
La relation hiérarchique exigée est uniquement une relation de compatibilité et non pas de conformité, c'est-à-dire une relation plus souple, moins exigeante.
[...] Une fois créé, la zone sera classé en zone U. les zones AU sont souvent délimitées sur les secteurs qui sont agricoles, forestiers et naturels. Voila pourquoi il y a un calendrier dans les orientations d'aménagement, au fur et à mesure qu'on viabilise, on ouvre à l'urbanisation. Le code prévoit deux types de zone AU, ces deux types de zones correspondent à deux situations pratiques (article R 123-6) : Zone AU stricte : lorsque les VRD de périphérie ne permettent pas desservir la zone, l'ouverture à l'urbanisation de cette zone sera subordonnée à une modification ou à une révision du PLU. [...]
[...] Elles sont définies par le code comme des zones déjà équipées dans lesquelles il existe des voieries et des réseaux aptes à recevoir des constructions. C'est une zone constructible. En zone on ne peut pas refuser une AOS pour défaut d'équipements publics car par définition la zone U en est équipée. En pratique, les zones U sont souvent des zones différenciées, c'est-à-dire qu'il n'existe pas de zone U Ub, Uc, Ud). Cette distinction entre les différentes zones U est propre/spécifique à chaque PLU. [...]
[...] Ce principe est posé par l'article L122-2 qui va allait en se renforçant progressivement. Cet article est une incitation à élaborer un SCOT puisqu'il prévoit qu'en l'absence de SCOT, il ne sera pas possible d'ouvrir à l'urbanisation des zones naturelles, forestières ou agricoles délimitées par les PLU. En l'absence de SCOT, le PLU est bloqué et la commune ne peut pas augmenter les espaces constructibles. C'est une mesure conservatoire car en l'absence de SCOT, cela signifie qu'il n'y a pas de politique intercommunale définie. [...]
[...] Pour les eaux d'eau, on va imposer un réseau d'eau. - la hauteur maximale des constructions : dans un zone on va permettre la construction jusqu'à une hauteur maximale. - l'aspect extérieur de construction - le stationnement des véhicules : on peut prévoir la réalisation de x places selon la destination de l'immeuble (bureaux ) - le COS : ce sont des droits de construire attribués en fonction de la superficie du terrain. Chaque mètre carré au sol génère des mètres carrés constructibles qui apparaissent sous forme de maximum. [...]
[...] Cette définition est très large et générale, elle vise à intégrer dans le champ du lotissement toute division en vue de bâtir, et ce même si le lotissement aboutit à générer un seul lot à bâtir. Il peut y avoir des lotissements unilot. Un propriétaire a un terrain bâti qu'il va diviser en deux. Il vend une partie de son terrain constructible à un acquéreur qui va bâtir : c'est un lotissement. Les lotissements doivent être autorisés par l'administration préalablement. Il existe deux formes d'autorisations : - Permis d'aménager : les lotissements qui impliquent la réalisation de travaux de viabilisation (desserte d'équipements communs relèveront du permis d'aménager (forme lourde d'autorisation). [...]
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