Dans les ventes en l'état futur d'achèvement, l'acquéreur paie par avance un immeuble qui n'existe pas encore. Il doit être protégé contre le risque financier de défaillance du vendeur, du constructeur, ou d'abandon du chantier qui auraient des conséquences désastreuses pour les accédants à la propriété. C'est pourquoi le décret du 22 décembre 1967 a réglé la question du risque financier dans la vente en l'état futur d'achèvement en prévoyant des garanties de bonne fin. L'article R. 261-17 du Code de la construction et de l'habitation prévoit deux types de garanties : une garantie dite extrinsèque qui constitue une véritable garantie puisqu'un organisme financier s'engage à fournir les fonds nécessaires à l'achèvement de l'immeuble et une garantie dite intrinsèque. La garantie est dite intrinsèque lorsqu'elle résulte des conditions propres à l'opération. La garantie intrinsèque peut être définie comme une simple probabilité d'achèvement résultant de l'existence de conditions favorables et, notamment, du fait que l'opération soit parvenue sans encombre à un certain stade. Pour certains auteurs, elles constituent un « pari sur l'achèvement », pour d'autre, il serait même plus approprié de parler de « dispenses de garanties » que le législateur accorde lorsque l'opération immobilière paraît en bonne voie. Cette garantie est née dans un but de ne pas alourdir les charges financières des programmes de construction (...)
[...] Cette garantie est née dans un but de ne pas alourdir les charges financières des programmes de construction. Les garanties intrinsèques organisées aux articles R.261-18 et R261- 19 du Code de la construction et de l'habitation peuvent être regroupés en trois catégories : - La première concerne les ventes portant sur des immeubles collectifs : le vendeur est dispensé de fournir une garantie extrinsèque lorsque l'immeuble est mis hors d'eau et n'est grevé d'aucun privilège ou hypothèque[6]; ou lorsque les fondations sont achevées et le financement est assuré à concurrence de du prix de vente de l'immeuble[7]; - La seconde catégorie concerne les ventes portant sur une maison individuelle[8] : le vendeur est censé fournir une garantie intrinsèque si la vente intervient après l'achèvement des fondations et que le paiement du prix suit une grille écrasée des paiements, - La troisième catégorie concerne les ventes conclues par des organismes publics ou semi-publics[9]. [...]
[...] Il aurait alors été opportun d'apporter une précision supplémentaire invoquant la sanction de ce non respect de l'engagement pris. De plus, toujours en ce qui concerne la seconde garantie de l'article R.261-18 du code de la construction et de l'habitation, aucune justification spécifique n'a été prévue en ce qui concerne l'achèvement des fondations. En la matière, il conviendra donc de continuer de se référer à l'article R.261-11 dudit code en exigeant une attestation d'un homme de l'art et de ne pas se contenter d'une simple déclaration du vendeur. [...]
[...] Le décret va venir préciser en matière de garanties intrinsèques dans les VEFA les conditions de ces garanties et fixer un meilleur échelonnement des différents stades de paiements[14]. L'article 5 dudit décret précise que les dispositions relatives aux garanties d'achèvement dites du hors d'eau libre d'hypothèque et du financement assuré ne s'appliqueront qu'aux opérations dont le permis de construire aura été déposé à compter du 02 avril 2011. L'intervention du décret du 27 septembre 2010 va-t-elle permettre de mettre fin aux critiques sévères émises à l'égard des garanties intrinsèques ? [...]
[...] Toutefois, on peut admettre la coexistence de garanties intrinsèques sous certaines réserves. Par exemple, si un programme de construction comporte un bâtiment collectif et des maisons individuelles, la vente de celles-ci peut avoir lieu avec le bénéfice de la garantie intrinsèque applicable à la vente d'une maison individuelle et celle du collectif avec le bénéfice de la garantie intrinsèque tenant au financement de l'opération. Concrètement, cela revient à individualiser les différentes composantes du programme : maisons individuelles et collectif. Il peut même être admis le recours à une garantie intrinsèque pour une tranche de construction (résultant par exemple de la justification d'un certain financement) et à une garantie extrinsèque (par exemple, d'achèvement) pour une autre tranche que si chaque tranche est parfaitement autonome. [...]
[...] Toutefois, le taux de est réduit à lorsque le financement est assuré à concurrence de du prix des ventes par les fonds appartenant au vendeur. Pour l'appréciation du montant du financement ainsi exigé, il est tenu compte du montant du prix des ventes conclues sous la seule condition suspensive de la justification de ce financement dans les six mois suivant l'achèvement des fondations ; Le vendeur a ouvert un compte unique, propre à l'opération, auprès d'un établissement de crédit et s'engage à y centraliser les fonds assurant le financement du ou des immeubles. Quelles sont améliorations et précisions apportées au texte d'origine ? [...]
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