La promesse synallagmatique de vente - publié le 28/08/2007

Extraits

[...] Il peut également s'agir d'une vente à terme : on peut ainsi retarder l'exécution de l'obligation de délivrer le bien, ou de payer le prix ou encore de transférer, la propriété Exemples de conditions suspensives Exemples de conditions suspensives à introduire absolument dans votre avant- contrat, si vous devez le signer avant d'avoir pu réunir l'ensemble des informations nécessaires : La vente n'aura lieu que si Le vendeur est propriétaire du bien ; Le bien est libre de toute hypothèque ou, dans le cas contraire le montant de l'hypothèque ne dépasse pas le prix de vente convenu ; Le bien ne fait pas l'objet d'une procédure de saisie interdisant la vente ; Les différents droits de préemption sur le bien ont été respectés (droit de préemption des collectivités locales dans certaines zones et du locataire en place dans certains cas) ; Le certificat d'urbanisme ne fait pas apparaître des servitudes publiques remettant en cause votre projet ; Les servitudes privées attachées au bien ne nuisent pas à votre projet, le rendant impropre à la destination que vous souhaitez lui donner ; La vente de votre précédent logement a pu être réalisée ; Si vous achetez le logement pour en faire immédiatement votre résidence principale : le logement sera libre de toute occupation le jour de la vente ; Les prêts que vous avez sollicités et pris soin d'énumérer dans votre avant—contrat, en précisant une charge mensuelle de remboursement maximale, vous sont bien consentis Exemple : une annonce dans un journal indiquant précisément l'immeuble et le prix engage le vendeur, mais n'est pas une promesse de vente, c'est une offre. Conclusion : la réitération de la vente : Dans les cas de non réalisation de la condition suspensive ou de retrait (exercice de la faculté de dédit ou versement d'arrhes), aucun acte ne suivra la promesse qui devient caduque (la promesse est valable mais est privée d'effet). Par contre, dans tous les autres cas, l'exécution de la promesse passe par la signature d'un acte authentique. [...]

[...] III Ventes sous conditions suspensives Présentation L'événement futur et de réalisation certaine peut-être : L'obtention de prêts pour le financement de l'acquisition L'état hypothécaire de l'immeuble qui ne doit pas révéler d'inscriptions pour un montant supérieur au prix de vente L'absence de servitudes d'urbanisme ou de voiries qui déprécieraient la valeur du bien vendu L'obtention d'un permis de construire La condition ne doit pas être potestative (condition qui fait dépendre l'exécution de la convention d'un événement qu'il est du pouvoir de l'une ou l'autre des parties contractantes de faire arriver ou d'empêcher art 1170 du code civil) Souvent les conditions suspensives, outre celle d'obtention des prêts, son celles d'urbanisme : obtention de permis de construire ou de certificat d'urbanisme simple ou préalable, d'hypothèque, le bien immobilier doit être libre de toutes hypothèques. Effets Lorsque l'un des contractants fait volontairement défaillir une condition suspensive, il est sanctionné en devant exécuter le contrat comme si la condition s'était réalisée. En cas de non réalisation des conditions suspensives, les sommes versées doivent être restituées. Le code de la consommation précise qu'en cas de refus de prêt, les sommes doivent être restituées immédiatement et intégralement, sans aucune indemnité ni retenue. A partir du 15ème jour de la demande de restitution, cette somme est productive d'intérêts. [...]

[...] Ce ne sont pas non plus de simples invitations à entrer en pourparlers. Tout versement d'argent lors d'un engagement unilatéral d'achat est formellement interdit. En pratique, l'offre unilatérale d'achat est utilisée en agence immobilière lorsqu'un acquéreur souhaite acheter un bien mais à un prix inférieur à celui du mandat. Toutefois, cette pratique comporte des risques souvent méconnus par l'acquéreur ; une autre solution consiste à rédiger un avenant au mandat ou un nouveau mandat si le vendeur est d'accord pour céder son bien au prix souhaité par l'acquéreur. [...]

[...] Enfin, si le logement est occupé, des documents doivent être joints (bail, quittance, congé, droit de préemption du locataire) Rémunération de l'agent immobilier L'avant-contrat précise le montant de la rémunération de l'agent immobilier et qui a la charge de cette rémunération. Elle peut être à la charge du vendeur : le vendeur doit donc payer l'agence indépendamment du paiement du prix du bien vendu. Il va donc majorer le prix exigé pour compenser cette dépense. Mais certains frais de mutation sont calculés en pourcentage du prix de vente : ils seront donc supérieurs. [...]

[...] La rétractation est exercée dans les mêmes formes. Ce délai s'appelle délai de réflexion lorsque l'acte est signé sous la forme authentique : le délai est alors préalable à la signature de l'acte. Les frais de notification sont en principe à la charge de l'acquéreur, mais la disposition du code civil est supplétive. Enfin, si ce délai de rétractation a déjà été appliqué (cas d'une promesse unilatérale préalable), il ne le sera pas une seconde fois. Obligations relatives à la qualité et à la consistance du logement Dossier de diagnostic technique Selon l'article L271-4 du code de la construction et de l'habitation, en cas de vente d'un immeuble bâti (ou d'une partie d'immeuble), le vendeur doit fournir un dossier de diagnostic technique qui comprend : Un constat de risque d'exposition au plomb (pour tout immeuble construit avant 1949 dans certaines zones, constat valable 1 an et établi par une personne qualifiée) Un état présentant la présence ou non d'amiante (pour tout bien dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 97, état réalisé par un expert certifié) Un état relatif à la présence ou non de termites (dans certaines zones, état valable 3 mois) Un état de l'installation intérieure de gaz naturel Un état des risques naturels et technologiques (dans certaines zones) Un diagnostic de performance énergétique (à partir du 1er juillet 2006, simple valeur informative) A défaut de l'état relatif à l'amiante ou aux termites, le vendeur sera responsable si il y a des termites ou de l'amiante (le vendeur ne pourra pas s'exonérer de la garantie des vices cachés). [...]