Droit des entreprises : le bail commercial

Angeline B.

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Droit des entreprises : le bail commercial

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C'est un élément essentiel du fonds de commerce, on l'appelle aussi le droit au bail en matière de vente de fonds de commerce.
Le bail commercial est un contrat signé entre une personne propriétaire d'un local (= le bailleur), et un commerçant désirant exploiter son activité commerciale dans ce local (= le preneur).

Ce contrat de bail commercial est spécifique car il apporte une protection particulière au preneur, que l'on appelle la propriété commerciale.
Ce statut des baux commerciaux est à l'origine prévu par un décret du 30 septembre 1953, actuellement codifié sous les articles L145-1 et suivants du Code de commerce et R145-1 et suivants du Code de commerce (...)

Sommaire

Introduction

I) Champ d'application du statut des baux commerciaux et formation du contrat

A. Champ d'application du statut
1. Nature de la convention
2. Nature des immeubles concernés
3. Nature de l'activité

B. La formation du contrat
1. Conditions de fond
2. Conditions de forme

II) Les effets du contrat

A. La durée du bail

B. Les droits du preneur
1. La déspécialisation du bail
2. Cession et sous-location
3. Le droit au renouvellement

C. Les droits du bailleur
1. Le loyer
2. Le droit de reprise du bailleur
3. Droits et obligations autres du bailleur

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Extraits

[...] Les mineurs ne peuvent pas être preneurs car ils ne peuvent pas être commerçants. Les majeurs sous tutelle ou sous curatelle peuvent être commerçant et donc preneur sauf si le jugement de mise sous tutelle ou sous curatelle l'interdit. Objet : location d'un local à usage commercial, plus précisément pour le preneur exercer une activité commerciale industrielle ou artisanale c.à.d. exploiter son fonds de commerce, et pour le bailleur l'objectif est de percevoir un loyer Conditions de forme Il s'agit d'un contrat consensuel qui pour être valable nécessite le consentement des parties, l'écrit n'est donc pas une condition de validité du bail. [...]

[...] Ce droit de repentir n'est possible que si le locataire n'a pas trouvé entre temps un autre local. De plus, en application de l'art L145-57, le bailleur qui dans un premier temps aurait accepté le renouvellement du bail peut le refuser à charge pour lui d'en supporter tous les frais, dans le délai d'un mois à compter de la signification de la décision définitive fixant les conditions du renouvellement notamment le nouveau loyer. Le locataire peut rester dans les lieux tant qu'il n'a pas reçu l'indemnité prévue. [...]

[...] Soit le bailleur peut la refuser (voir soit il peut l'accepter. S'il accepte le renouvellement ou s'il ne donne pas de réponse avant le délai de 3 mois, le bail est donc renouvelé aux conditions prévues dans la demande de renouvellement. Le bail renouvelé : Il prend effet à l'expiration du bail précédent, ou bien si l'on est dans le cadre d'un bail reconduit, le bail renouvelé aura pour date départ la date à laquelle le congé à été donné (cas d'un congé donné par le bailleur ayant aboutit à un renouvellement), ou bien il aura la date du 1er jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement émanant du preneur. [...]

[...] - Les obligations des parties : des améliorations à supporter par le bailleur vont entraîner une augmentation du loyer. - Les facteurs locaux de commercialité : facteur qui d'un point de vue environnemental peut modifier l'activité économique du commerçant, de manière durable ou provisoire. Exemple : les transports en commun, rue devenant piétonne ou qui l'était, un grand commerce ouvre ou ferme à côté. - le prix couramment pratiqué dans le voisinage : il faut prendre des locaux qui ont une activité similaire et qui sont à peu près équivalent au niveau surface, état, et situé dans le même quartier. [...]

[...] Cependant, ce droit de reprise est très règlementé et ne doit pas empêcher la protection du preneur qui est de lui permettre d'exercer son activité commerciale. Aussi les moments de reprise ont été règlementés, le bailleur peut reprendre el bien loué : - aux termes du bail, en refusant le renouvellement, ce refus peut s'accompagner ou non d'une indemnité d'éviction - de plus le bailleur peut dans plusieurs hypothèses reprendre son bien à la fin d'une période triennale. a. Le refus de renouvellement - Le refus de renouvellement avec versement d'une indemnité d'éviction : Tout bailleur qui refuse de renouveler le bail à son terme au profit du preneur doit verser à ce dernier une indemnité d'éviction. [...]

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