Notre droit actuel résulte pour la majeure partie des relations contractuelles établies à l'époque romaine, ainsi en est-il du contrat de bail.
La définition du bail apparait dans le titre 8 du Code Civil relatif au louage des choses en son article 1709 qui dispose que : « Le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer». A préciser que le contrat de location (c'est-à-dire la signature d'un bail) n'est pas restreint au seul domaine immobilier. Le bail peut porter sur des « biens meubles ou immeubles » comme l'indique, en droit français, l'article 1713 du Code civil français. Et rappelons tout de même que ce contrat peut-être conclu à titre onéreux ou à tire gratuit. Par ces mots le principe est posé : le contrat de bail est un contrat synallagmatique qui crée deux obligations principales, d'une part l'obligation pour le bailleur de faire jouir la chose et, d'autre part pour le locataire d'en payer le prix. Intéressons nous à l'obligation du bailleur de faire jouir la chose et notamment à la durée de cette jouissance. Celle-ci est l'obligation fondamentale du bailleur d'autant plus qu'elle est d'ordre public, elle est continue et dure dans le temps (Cass.civ. 1 Juin 2005) et porte sur le bien lui-même et tous ses accessoires. L'obligation de mise à disposition est suppléée par une obligation de délivrance dont l'inexécution par le bailleur est sanctionnée par l'exécution forcée ou la résiliation du bail mais aussi par l'exception d'inexécution du contrat.
Observons que le droit positif actuel est tel que l'on voit apparaitre des contrats dérivés à objet identique et pourtant bien différents. Dans le contrat étudié, on loue la chose pour un certain temps, et donc a contrario bien que la doctrine et la jurisprudence soit discrète sur ce point dans le contrat de bail il y a une obligation de restitution de la chose. Nuançons par le fait que, le bail peut-être présenté sous la forme d'un contrat à exécution successive, sa durée peut donc être à durée indéterminée. De cette présentation on relève deux caractères du bail, d'abord l'interdiction des baux perpétuels et ensuite on admet que dire que le bail s'inscrit dans le temps c'est que le bailleur ne peut reprendre la chose du jour au lendemain, en d'autre terme, il ne peut y avoir de reprise à première demande (...)
[...] Réellement l'on peut dire que c'est une combinaison de clauses qui font que le bail est perpétuel. Lorsque c'est le cas c'est le preneur qui peut s'en défaire, règle admisse par la haute cour en 1992. A contrario n'est pas perpétuel un bail conclut pour la vie du preneur et de ses enfants (Rappel du 10 Mars 2010). Précisons que le principe est d'ordre public, elle est sanctionnée par la nullité du bail dont l'action est éteinte par la prescription quinquennale. [...]
[...] Jouissance non précaire La précarité est par définition, une situation provisoire dans laquelle se trouve le bailleur frappé d'expropriation, en attente d'issu d'un procès, dont les biens sont en indivision successorale Dans la convention précaire, le contrat est marqué d'une fragilité extrême, puisque l'occupation des locaux commerciaux reste provisoire et subordonné à la volonté du bailleur qui peut à tout moment, rompre l'accord contractuel. C'est de ce principe même la définition de la précarité la jouissance du bien va pouvoir cesser du jour au lendemain sans indemnité. En réalité il apparait que le propriétaire ne s'engage pas comme bailleur pour pouvoir récupérer son bien dès qu'il le souhaite. C'est la principale différence avec le contrat de bail. Ensuite l'occupant d'une convention précaire bénéficie d'une jouissance onéreuse mais moindre qu'en matière de bail. La redevance est modique. [...]
[...] Toutefois il semble que celle-ci soit contestée A. Par le droit commun et spécial des contrats En premier lieu, on observe que le bail survit souvent à l'aliénation de la chose louée, en effet invoqué par les tenants du droit réel comme le signe de l'opposabilité du droit du preneur, l'article 1743 se borne en fait, à rendre obligatoire ce qui dans l'ancien droit, résultait d'une clause courante dans les ventes d'immeubles : l'acquéreur de la chose louée doit continuer le bail, il devient à son tour bailleur. [...]
[...] Et la démonstration de cette difficulté est aperçue dans la qualification concernant la mise à disposition dans un contrat à titre onéreux soumit au statut du bail général ou d'un bail spécial. La haute cour est prudente sur ce point puisque comme attesté précédemment de nos jours tout est prétexte pour substituer la convention conclue au statut des baux spéciaux particulièrement stricts. Ainsi en est- il le cas des baux emphytéotiques, en effet dans un arrêt du 13 Mai 1993, la cour de cassation juge que Viole l'article L. [...]
[...] La question que l'on se pose alors est de savoir en quoi la durée et sa stabilité dans le contrat de bail permet-elle de le distinguer de d'autres contrats de mise à disposition ? Si l'on s'en tient à ce qu'il a été décrit précédemment, la détermination de la durée permet de qualifier le contrat en contrat de bail et par ricochet d'admettre la stabilité de la jouissance du bien. I. Durée de la convention comme critère qualificatif du contrat de bail. [...]
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