A l'instar du vendeur, le bailleur est tenu de mettre à disposition du preneur, la chose louée. Cette obligation principale est également l'obligation essentielle du contrat car sans elle la nature même du contrat s'en trouverait biaisée. Ainsi, toute clause dispensant le bailleur de cette obligation serait reconnue non-écrite par le juge. Cependant, la décision n'est pas toujours la même en ce qu'elle concerne directement ou non l'obligation essentielle.
Le louage de chose et le bail d'habitation sont des contrats par lesquels le propriétaire d'une chose (le bailleur) remet celle-ci à une autre personne (preneur ou locataire) en lui conférant sur elle certains pouvoirs et en lui demandant de la restituer. C'est l'article 1719 du Code civil qui dispose les obligations du bailleur : il doit principalement "délivrer au preneur la chose louée" (alinéa 1°), s'il s'agit du logement d'habitation principal de celui-ci, le logement doit être décent (alinéa 2°) et il se doit aussi d'entretenir la chose en état de servir à l'usage pour laquelle elle a été louée (alinéa 3°).
L'obligation de délivrance consiste en la première obligation du bailleur. C'est le préalable à toutes les autres puisqu'elle consiste dans la mise à disposition du bien, ainsi que la délivrance d'un bien conforme à l'usage convenu. L'article 1719 atteste que cette obligation est essentielle car il précise que le bailleur y est obligé "sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière". Outre cette obligation, l'article suivant dispose que "le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce. Il doit faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives".
La jurisprudence a été amenée à se prononcer sur la validité de clauses limitant ces obligations, elle a donc précisé au fil de ses arrêts que l'obligation d'entretien et de réparation n'est pas d'ordre public concernant le droit commun et les parties peuvent donc y déroger conventionnellement (...)
[...] Il est donc nécessaire que le juge limite cette pratique en déclarant, quand il est nécessaire, la clause comme non-écrite entrainant l'exécution du contrat sans tenir compte de celle-ci. Peut-on donc insérer valablement une clause limitant l'obligation de délivrance du bailleur et si oui, celle-ci n'est-elle pas tout de même limitée dans sa portée ? Il conviendra d'analyser prioritairement les cas où il y a impossibilité d'aménager la délivrance avant de voir par la suite que malgré le caractère d'ordre public, cette obligation connait peut connaitre des aménagements opérés par les parties (II). I. [...]
[...] C'est le préalable à toutes les autres puisqu'elle consiste dans la mise à disposition du bien, ainsi que la délivrance d'un bien conforme à l'usage convenu. L'article 1719 atteste que cette obligation est essentielle car il précise que le bailleur y est obligé sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière Outre cette obligation, l'article suivant dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce. Il doit faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives La jurisprudence a été amenée à se prononcer sur la validité de clauses limitant ces obligations, elle a donc précisé au fil de ses arrêts que l'obligation d'entretien et de réparation n'est pas d'ordre public concernant le droit commun et les parties peuvent donc y déroger conventionnellement ; contrairement à l'obligation de délivrance à proprement parlé pour laquelle elle consacre l'impossibilité d'y déroger par une quelconque clause ayant pour effet de la supprimer. [...]
[...] Néanmoins, elle ne l'est pas tout autant en ce qui concerne la possibilité de mettre à la charge du preneur, les obligations revenant au bailleur selon l'article 1720 du Code Civil. II. Le caractère supplétif de l'article 1720 du Code Civil Ce qui va nous retenir dans cette seconde partie c'est la possibilité pour le bailleur de stipuler dans une clause que le preneur sera tenu à certaines obligations. L'arrêt du 9 juillet 2008 de la Cour de Cassation exprime clairement cela en nous disant que Si le bailleur peut mettre à la charge du preneur, par une clause expresse, les travaux rendus nécessaires par la vétusté il ne peut, en raison de l'obligation de délivrance à laquelle il est tenu, s'exonérer de l'obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l'immeuble La possibilité de mettre à la charge du preneur l'obligation d'effectuer les menues réparations L'attendu principal de l'arrêt du 9 juillet 2008 rendue par la troisième chambre civile de la Cour de Cassation nous dit ceci : si le bailleur peut mettre à la charge du preneur, par une clause expresse du bail, les travaux rendus nécessaires par la vétusté, il ne peut, en raison de l'obligation de délivrance à laquelle il est tenu, s'exonérer de l'obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l'immeuble. [...]
[...] Ces différents arrêts nous permettent de conclure qu'il est impossible pour le bailleur de se décharger de son obligation de délivrer un logement décent tel que prévu à l'article 1719, du Code civil et cela même en se plaçant sur le terrain des réparations de l'article 1720. Ainsi que nous venons de le voir, le bailleur ne peut, par une quelconque clause, s'exonérer de son obligation de délivrance ni de celle de délivrance d'un logement décent, la liberté contractuelle est donc bien limitée par la loi et la jurisprudence en ce qui concerne les obligations du bailleur. [...]
[...] Les travaux en l'espèce s'avéraient porter sur la structure même de l'immeuble. Et c'est par ce biais là, de la nature des réparations à effectuer, que la Cour de Cassation vient limiter la portée de son arrêt. En effet, elle précise que c'est au bailleur d'effectuer les travaux rendus nécessaires par les vices affectant la chose et se justifie en invoquant le caractère d'ordre public de l'obligation de délivrance, ce n'est donc pas l'obligation d'entretien qui est en cause mais, plus fondamentalement l'obligation impérative de délivrance. [...]
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