Le cadre juridique des échanges: Les baux commerciaux

Extraits

[...] La volonté de déroger au statut des baux commerciaux doit être claire et non équivoque La convention d'occupation précaire Elle se caractérise par la possibilité pour un propriétaire de mettre fin à la jouissance des lieux sans avoir à respecter de délai de préavis, ou par une jouissance intermittente des lieux. Elle n'est pas limitée dans le temps. La précarité est issue de la volonté des deux parties. La jurisprudence exige en outre que la précarité soit justifiée par des conditions objectives tel que la modicité du prix du loyer (Cass Com. 28/02/1966) ou l'absence d'un élément essentiel de l'existence du fonds de commerce. [...]

[...] C'est la clause qui définit quelles sont les formalités qui doivent être accomplies. L'obligation de requérir l'autorisation expresse et par écrit pour toute cession de bail a été déclarée licite par les juges (Cass 3ième Civ 02/10/02). Si le locataire estime que le refus d'autorisation est injustifié, il peut se faire autoriser la cession par la justice (Cass 3ième Civ. 09/03/67) Le bailleur concourt à l'acte Il est licite d'intégrer dans le contrat de bail une clause stipulant que la cession ne pourra avoir lieu qu'en présence du bailleur ou lui dûment appelé. [...]

[...] L'autorisation du bailleur ne saurait résulter d'une attitude passive ou d'une tolérance du bailleur (Cass Soc 18/04/58 & 3/11/56) A défaut d'accord du bailleur, le locataire s'expose à la résiliation du bail ou à un refus de renouvellement sans indemnité d'éviction, les juges devront dans ce cas rechercher si le local a reçu une affectation conforme à sa destination contractuelle (Cass Civ 3ième 05/07/95) La déspécialisation 1. La déspécialisation partielle 1. Notion d'activités connexes ou complémentaires. Il s'agit de l'adjonction d'activités connexes ou complémentaires. Par activités complémentaires, on entend les activités qui sont nécessaires à un meilleur exercice de la profession. Une activité déjà autorisée par le bail n'est pas une activité connexe ou complémentaire. [...]

[...] 3ième Civ 07/02/84), ce qui implique donc une cession de tous les droits incorporels et droits constitués par l'exploitation commerciale (Cass. Com 15/01/62). Les parties sont libres d'étendre le droit de cession du locataire en insérant une clause tout commerce qui autorise la cession pour l'exercice de tous types de commerce Attention : Les juges ont estimé qu'une telle clause n'autorise pas la cession à une personne n'exerçant pas une activité commerciale (Cass. 3ième Civ. 26/01/82) Les clauses relatives à la cession 1. [...]

[...] La détermination du caractère accessoire ou complémentaire d'une activité relève du pouvoir souverain d'appréciation des juges du fonds. Ceux ci ont été amenés à se prononcer à de nombreuses reprises et ont jugé que : - la vente de volaille rôties à côté de volailles fraîches était incontestablement une activité complémentaire selon les usages de la profession (Cass 3ième Civ 19/06/1970) - la vente de poulet était l'accessoire désormais admis par l'usage du commerce de charcuterie - l'activité de restauration rapide est complémentaire de l'activité de café bar En revanche, il a été jugé que : - la vente d'appareil électroménager et TV n'est ni connexe ni complémentaire à la vente de machine à coudre - les activités de sex shop ne constituaient pas un accessoire au commerce de librairie et d'édition (Cass 3ième Civ 16/02/1983) - le fait pour un locataire de passer d'une restauration ne nécessitant pas de cuisson (salades, sandwiches) à une restauration impliquant une cuisson (pizza) (Cass 3ième Civ 18/06/2002) Toute clause d'un bail commercial qui tendrait à interdire au locataire de procéder à une déspécialisation partielle du bail est nulle (art L145-15 Code du Commerce) Les conditions de la déspécialisation Le locataire doit faire connaître ses intentions au propriétaire par acte extrajudiciaire en indiquant les activités qu'ils envisagent d'exercer. [...]