La bail commercial

Extraits

[...] Art 605-606 du C.Civil Renvoi aux dispositions du code civil : pas d'ordre public Le bailleur doit y faire toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires autres que les réparations locatives Art 1720 du C.Civil 3 Obligation de garantie Garantie des vices cachés Opération de désamiantage 7 Obligations du preneur User les locaux en bon père de famille et selon la destination prévue au bail Payer le loyer Assurer les réparations locatives : art 1754 c civ 8 Clause résolutoire Art L 145-41 c com En cas de manquement du preneur à l'une quelconque de ses obligations, le code prévoit que la résiliation de plein droit stipulée au contrat ne produit effet qu'un mois après commandement demeuré infructueux 1 Pas d'effet automatique de la clause : régularisation possible Sommation de mettre fin à l'infraction mois) Le bailleur doit prouver la persistance de l'infraction à cette date. Saisine du juge pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire. [...]

[...] L 145-40 c com Les loyers payés d'avance, sous quelque forme que ce soit, et même à titre de garantie, portent intérêt au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes. Libre fixation du loyer. o Il peut être fixe ou fixe + variable. Cela devra être prévu dans une clause au contrat Révision du loyer Art. [...]

[...] L 145-31) Dérogation contractuelle possible Si le loyer de sous location est > au loyer principal : le propriétaire dispose d'une action en réajustement du loyer principal Obligation d'appeler le bailleur à l'acte de sous location. Il devra être signé par le bailleur. Nature de la sous location (soumise ou non aux baux commerciaux). Le sous-locataire ne peut avoir plus de droit que le locataire principal. [...]

[...] Ex : expropriation Baux de courte durée 2 ans) : application du droit commun ( baux dérogatoires o Si le locataire reste dans les murs, le bail se transforme en bail commercial. Location saisonnière Baux longs (bail emphytéotique : bail rural de 99 ans) Baux à construction (bail de 18 à 99 ans : les constructions appartiennent au preneur pendant la durée du bail et reviennent au bailleur à la fin du bail) 17 Condition relative aux locaux Location d'immeubles ou de locaux Immeuble bâti sur un terrain privé Exclusions : terrains nus, location de constructions mobiles ou démontables 18 Condition relative à l'exploitation Immeuble affecté à l'exploitation d'un fonds commercial ou artisanal Existence d'une clientèle propre au preneur o On peut prévoir par convention, que le bail professionnel pour une profession libérale soit requalifié en bail commercial Conditions relatives aux parties 1 Preneur Être immatriculé au RCS pour le commerçant Exception (dispense immatriculation): artisan, propriétaire du fonds mis en location gérance, entreprises publiques, établissement d'enseignement Ne pas être de nationalité étrangère 2 Bailleur Si l'immeuble est un bien commun: accord des 2 époux Si l'immeuble appartient à un incapable : intervention du représentant légal 2. [...]

[...] Renouvellement du bail commercial 4 Congé Stabilité dans les murs de 9 ans pour le preneur (art L 145-4 c com) La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. mais Possibilité pour le preneur de donner congé à chaque période triennale, sauf clause contraire dans le bail La durée de 9 ans s'impose au bailleur mais Droit de reprise du bailleur dans des cas restreints : reconstruction de l'immeuble, en cas de motif grave et légitime à l'encontre du preneur Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire dans les 6 mois précédent la fin du contrat (art L 145-9 c com) 5 Conditions du renouvellement Propriété du fonds Immatriculation du preneur Location gérance Sous location Exploitation effective du fonds au cours des 3 ans précédant la fin du bail Absence de droit de reprise du bailleur 3 Procédure de renouvellement Congé ou demande de renouvellement Congé délivré par le bailleur avec offre de renouvellement (nouveau loyer, nouvelles conditions) ou refus du renouvellement assorti ou non d'une indemnité d'éviction En l'absence de congé, le bail se poursuit au-delà du terme, aux mêmes conditions par tacite reconduction, et devient à durée indéterminée Attention à la douzième année: déplafonnement du loyer Pour éviter cette situation, le preneur peut faire une demande de renouvellement et le bailleur a un délai de 3 mois pour y répondre (silence vaut acceptation) Refus du renouvellement Indemnité d'éviction S'il n'existe pas de droit de reprise, le preneur a droit à une indemnité d'éviction qui vise à compenser le préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail Le preneur dispose d'un délai de 2 ans à compter du congé pour réclamer au bailleur le paiement de cette indemnité (art. [...]