Le principe de la formation des contrats par la manifestation des consentements des parties est une chose simple mais qui peut devenir plus complexe lorsqu'il est conclu par étapes. En effet, certains contrats sont précédés par la conclusion de contrats préparatoires : les avant-contrats. Le pacte de préférence, notion purement jurisprudentielle pour l'instant, en est un. L'arrêt de rejet du 31 janvier 2007 de la troisième chambre civile de la Cour de cassation illustre cette notion et plus particulièrement celle de la sanction de la violation des pactes de préférence.
Mme X et la société Aux Jardins de France, preneur à bail de divers locaux commerciaux, ont conclu un pacte de préférence. Par ce pacte, Mme X s'engage alors, dans le cas où elle déciderait de vendre un de ses immeubles, à en proposer la vente en priorité à la société Aux Jardins de France et à la choisir de préférence si elle décide de contracter aux conditions offertes par un tiers.
Or, par acte notarié du 1er septembre 1999, Mme X vend un immeuble à la société Capesterre, sans proposer cette vente à la société Aux Jardins de France (...)
[...] Il est alors possible de dire que la substitution remplace désormais la nullité car pour pouvoir être effectuée cela suppose que le contrat de vente n'ait pas été annulé. La Cour de cassation, de part l'absence de preuve démontrant la connaissance par la société Capesterre de l'intention du bénéficiaire du pacte de préférence de s'en prévaloir, a donc refusé l'annulation de la vente et la substitution du bénéficiaire et la société Capesterre. Cependant, une telle violation ne peut restée impunie, c'est pourquoi elle décide d'allouer des dommages et intérêts à la société Aux Jardins de France. [...]
[...] En effet, avec l'arrêt du 26 mai 2006 rendu par la Chambre mixte de la Cour de cassation, c'est la première fois que la possibilité de substitution à l'acquéreur sera reconnue au bénéficiaire d'un pacte de préférence. Auparavant, et notamment depuis l'arrêt de la Cour de cassation de 1902, seule la nullité et le versement de dommages et intérêts étaient prononcés en cas de violation d'un pacte de préférence. Or, la nullité ne donnait satisfaction à personne car le pacte était simplement remis en l'état dans les mains du vendeur, l'acquéreur perdait alors sa propriété sans que le bénéficiaire du pacte ne puisse l'obtenir pour autant. [...]
[...] Cependant, rien ne prouvait véritablement que, la société Capesterre avait connaissance de l'arrêt du 16 juin 1999 qui transformait alors le congé délivré en un moyen d'anéantir frauduleusement le pacte de préférence. La preuve de cette exigence étant difficile à rapporter, la substitution ne peut alors être que rarement appliquée, ce qui limite considérablement la portée du revirement jurisprudentiel opéré par la Chambre mixte en mai 2006. Le versement de dommages et intérêts est donc une solution subsidiaire en cas d'absence de preuve permettant de prouver la collusion frauduleuse. [...]
[...] L'arrêt de rejet du 31 janvier 2007 de la troisième chambre civile de la Cour de cassation illustre cette notion et plus particulièrement celle de la sanction de la violation des pactes de préférence. Mme X et la société Aux Jardins de France, preneur à bail de divers locaux commerciaux, ont conclu un pacte de préférence. Par ce pacte, Mme X s'engage alors, dans le cas où elle déciderait de vendre un de ses immeubles, à en proposer la vente en priorité à la société Aux Jardins de France et à la choisir de préférence si elle décide de contracter aux conditions offertes par un tiers. [...]
[...] Cet arrêt amène donc à s'interroger sur les conditions des sanctions possibles de la violation d'un pacte de préférence. C'est pourquoi, nous verrons que cet arrêt envisage la nullité du contrat passé en violation d'un pacte de préférence et la substitution du bénéficiaire du pacte à l'acquéreur mais conclut par l'octroi de dommages et intérêts (II). La nullité du contrat de vente et la substitution du bénéficiaire du pacte de préférence à l'acquéreur : une solution envisagée dans le prolongement d'un revirement jurisprudentiel Le présent arrêt, sans retenir ces sanctions, les évoque sous différents angles. [...]
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