L'arrêt rendu par la chambre mixte de la Cour de cassation, le 26 mai 2006, salué par les partisans de l'exécution forcée, semble au premier abord ouvrir la porte au mécanisme de la substitution forcée en cas de violation d'un pacte de préférence.
Le 18 décembre 1957, un acte de donation partage, comprenant un pacte de préférence a attribué un bien immobilier. Ensuite, une seconde donation partage en date du 7 août 1985 a transmis une parcelle dépendant de ce bien, rappelant le pacte de préférence. Par la suite, le bénéficiaire de la donation partage a vendu ce bien à une société civile immobilière.
La bénéficiaire du pacte de préférence invoque une violation de celui-ci, elle demande à titre principal sa substitution dans les droits de l'acquéreur et subsidiairement le paiement de dommages-intérêts. Après un jugement de première instance, la Cour d'appel rejette la demande de substitution sous le visa de l'article 1142 du Code civil qui dispose de la résolution en dommages-intérêts. La bénéficiaire du pacte de préférence forme un pourvoi aux moyens qu'une obligation de faire ne se résout en dommages et intérêts que lorsque l'exécution en nature est impossible, que le pacte de préférence obligeait le vendeur d'un immeuble à le proposer d'abord au bénéficiaire du pacte et qu'en matière immobilière les droits accordés à un immeuble sont applicables aux tiers dès leur publication.
La question est la suivante : la violation d'un pacte de préférence peut-elle être sanctionnée par la substitution forcée ? (...)
[...] On pourrait penser de prime abord que la publication du pacte de préférence implique la connaissance par le tiers de l'existence du pacte et donc sa mauvaise foi. Or, en l'espèce, le pacte de préférence avait fait l'objet d'une publicité, par conséquent la SCI ne pouvait l'ignorer. Cependant, une jurisprudence constante précise que la présomption de bonne foi du tiers n'est pas renversée par la publicité. Cette position de la Cour de cassation, hostile au bénéficiaire, restreint les espèces où la substitution est possible. [...]
[...] Néanmoins, le propriétaire peut préférer contracter avec le tiers et volontairement oublier de notifier, une telle solution ne serait envisageable que si elle devient une obligation du propriétaire. En outre, on pourrait également envisager que le créancier d'un droit de préférence essaye d'anticiper le contrat en notifiant à toutes les personnes susceptible de s'intéresser à l'objet du contrat, l'existence du pacte de préférence et son intention d'en faire usage. Cette condition stricte bloque la généralisation de la substitution. Néanmoins, même si la substitution était admise, il n'est pas sure que d'autres problèmes ne soient pas soulevés. [...]
[...] Force est de constater que ce n'est pas la solution retenue dans l'arrêt du 26 mai 2006 qui ne choisit pas de fondement textuel. En définitive, la Cour de cassation ne précise ni le fondement textuel de sa décision, ni la nature de l'obligation. Néanmoins, en l'espèce, l'arrêt ne reprend pas le pacte de préférence conclu en matière immobilière dans son attendu tant est si bien que la solution est directement applicable à tous les mécanismes de préférence ou de préemption. [...]
[...] La chambre mixte, dans cet arrêt du 26 mai 2006, étudie une demande de substitution dans les droits d'un acquéreur en raison de la violation d'un pacte de préférence. Le pacte de préférence est communément défini comme l'engagement de consentir priorité à un bénéficiaire à l'occasion d'une éventuelle pollicitation, ou comme la promesse de formuler une offre de contrat en direction d'un destinataire prédéterminé, préférentiellement à tout autre. Or la jurisprudence classique de la Cour de cassation interdisait la substitution en cas de non respect d'un pacte de préférence en visant l'article 1142 du code civil, l'assimilant alors à une exécution forcée. [...]
[...] Par ailleurs, comme certains auteurs l'on relevée, la preuve de l'intention du bénéficiaire est non pertinente. En effet, lorsque le tiers a contracté, le vendeur n'a pas pris le soin de prévenir le bénéficiaire du pacte de préférence. Par conséquent, le bénéficiaire ne s'est pas poser la question de savoir s'il use de son droit et préempte ou non. Si le bénéficiaire lui-même ignore son intention comment le tiers pourrait la connaître ? Une solution serait que le propriétaire notifie au bénéficiaire le projet de vente et le mette en demeure d'exercer son option. [...]
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