Droit des contrats spéciaux : les obligations du vendeur

Extraits

[...] En effet, si le vice n'est pas présent dans les faits, mais qu'une erreur sur une qualité substantielle de la chose objet du contrat est malgré tout présente, elle ne pourra pas être soulevée au moyen d'une demande en nullité pour erreur. Or, en l'espèce les juges du premier degré avaient justement retenu l'existence d'une erreur sur la qualité substantielle de la chose vendue, en faisant valoir, notamment, que les époux avaient «légitimement acquis le terrain et la maison en l'état futur d'achèvement litigieux, en entendant être propriétaires d'un terrain sans danger et d'une maison solidement implantée sur un sol stable». [...]

[...] Lorsque la chose est endommagée physiquement, matériellement, il n'y a pas de difficultés. Mais l'hésitation commence lorsqu'elle s'avère impropre à l'usage auquel on la destinait sans pour autant être matériellement endommagée. C'est ce que l'on appelle le vice fonctionnel par opposition au vice structurel Or le vice fonctionnel tend immanquablement à se confondre avec la non-conformité de la chose : par définition la chose non conforme est, elle aussi, impropre à l'usage auquel on la destinait. Ainsi, retenir une définition fonctionnelle du vice conduit donc à une impasse puisqu'il sera en fin de compte impossible de distinguer ce vice du défaut de conformité. [...]

[...] Ainsi, la jurisprudence initiée depuis 1996 et reprise en l'espèce parait conforme à la rigueur juridique. Désormais, l'erreur vice du consentement est automatiquement écartée en présence d'un vice caché. - Néanmoins, dès 1997, le Professeur TOURNAFOND[8] soulevait une hypothèse critique vis-à-vis de cette solution, hypothèse qui s'avère être celle de l'arrêt du 17 novembre 2004. Le Professeur posait en effet la question de savoir si l'on ne pouvait pas considérer qu'en dépit de la présence d'un vice caché, il y avait éventuellement lieu de faire jouer la théorie de l'erreur. [...]

[...] Les acquéreurs se pourvoient en cassation. La garantie des vices cachés constitue-t-elle l'unique fondement de l'action formée contre le défaut d'une chose la rendant impropre à sa destination ? La troisième Chambre civile répond par l'affirmative et rejette le pourvoi aux motifs que la Cour d'appel, qui a pu en déduire que les époux X ne démontraient pas que la SCI aurait sciemment dissimulé l'existence d'anciennes carrières et aurait commis un dol à leur égard, a légalement justifié sa décision de ce chef que la cour d'appel, qui n'a pas dénaturé les conclusions des parties, a exactement retenu que la garantie des vices cachés constituant l'unique fondement possible de l'action exercée, il n'y avait pas lieu de rechercher si le consentement des époux X avait été donné par erreur et qu'enfin, les époux X ne s'étant pas prévalus dans leurs conclusions d'appel de l'inconstructibilité du terrain, le moyen est nouveau de ce chef, mélangé de fait et de droit (point sur lequel nous ne reviendrons donc pas). [...]

[...] A contrario, la Cour de cassation n'exclut pas que le contrat aurait été annulé en cas de dol. C'est pourquoi l'arrêt confirme tacitement que l'option d'actions entre la garantie de vice caché et le dol est autorisée. Par ailleurs, il ne s'agit pas d'un nouvel élément apporté par cet arrêt, car cette position est désormais acceptée et cela depuis une décision de la 1ere Chambre civile de la Cour de cassation rendue le 6 novembre 2002. - Il s'agit donc en l'espèce de l'assimilation par la 3e Chambre civile de la Cour de cassation avec la position adoptée plus tôt par la 1ere Chambre civile : le cumul des actions en garantie de vice caché et pour dol sont autorisés dans un but de protection de l'acquéreur que l'assimilation entre les deux notions pourrait défavoriser. [...]