Commentaire d'arrêt de la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation du 27 juin 2006 relatif au refus de renouvellement de bail

Extraits

[...] REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Vu l'article L. 145-9 du Code de commerce ; Attendu que, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du Code civil, les baux de locaux soumis aux dispositions du chapitre V du titre IV du Livre 1er du code de commerce ne cessent que par l'effet d'un congé donné suivant les usages locaux et au moins six mois à l'avance ; qu'à défaut de congé, le bail fait par écrit se poursuit par tacite reconduction au-delà du terme fixé par le contrat, conformément à l'article 1738 du code civil ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Limoges mars 2005) que M. [...]

[...] Commentaire d'arrêt Pour bénéficier du statut des baux commerciaux, le locataire commerçant doit répondre à plusieurs exigences notamment être commerçant inscrit au RCS, de nationalité française, bénéficiant d'une clientèle propre, d'un local stable couvert lui permettant d'exercer son activité. Il est nécessaire que toutes ces conditions soient réunies pour que le locataire commerçant ait droit au renouvellement de son bail commercial. En l'espèce, un congé avec refus de nouvellement a été délivré à Mme Y sans offre d'indemnité d'éviction pour motif grave et légitime. Par la suite, le preneur a assigné la bailleresse en validité de ce congé. La cour d'appel adhère la demande. [...]

[...] Le locataire a droit dans ce cas à une indemnité calculée sur le préjudice subi et qui ne peut être supérieure à trois années de loyer. [...]

[...] Il a d'abord été décidé que la valeur locative ne devait être prise en considération de la clientèle effectivement exploitée par locataire sortant, sans qu'il soit possible d'attribuer au droit au bail, en raison de remplacement de l'immeuble, une valeur intrinsèque supérieure à celle du fonds. La Cour de Cassation a condamné cette solution, en effet, l'indemnité d'éviction de tenir compte non seulement des résultats de l'exploitation qui peuvent être médiocres, mais aussi de la valeur du droit au bail, élément constitutif du fonds, en raison de son potentiel de développement. [...]

[...] Il n'est pas nécessaire que le motif soit relatif à l'exécution du bail. Ce pourrait être par exemple des disputes violentes entre les intéressés mêmes si elle se rattache à l'exécution du bail. Ces fautes contractuelles ne peuvent cependant être invoquées par le bailleur que si l'infraction s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après que le preneur a été par acte d'huissier mis en demeure de la faire cesser. Le preneur peut aussi, sans que cette formalité soit respectée, se voir reprocher des circonstances extérieures au contrat, par exemple les violentes altercations l'ayant opposé au bailleur ou aux autres locataires de l'immeuble. [...]