Commentaire Cass. Civ. 3ème 14 Septembre 2003

Extraits

[...] En l'espèce, les vendeurs de l'immeuble est créancier dans la promesse de vente, mais il est débiteur dans la condition. En effet, en l'espèce, le créancier-vendeur ne peut pas vendre l'immeuble à cause des locataires. La vente est donc conditionnée au fait que les locataires quittent les lieux, ainsi, les acheteurs ne sont pas liés par la condition mais le vendeur oui. Or, l'article 1178 du code civil condamne le débiteur de mauvaise foi La condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement Ainsi, la cour d'appel semble avoir sanctionné les époux propriétaires pour ne pas avoir libérer l'immeuble afin que la promesse de vente se réalise. [...]

[...] aux dépens des pourvois ; Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette toutes les demandes de ce chef ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze septembre deux mille cinq. Introduction: Une promesse de vente par acte authentique a été conclue sous la condition suspensive que le bien vendu soit libéré de l'occupation des locataires. Mais la condition ne s'est pas réalisé avant l'échéance du délai de trois mois convenu contractuellement. Ainsi, la promesse de vente était devenue caduque. [...]

[...] En effet, même si la promesse de vente existe toujours mais ne comporte pas d'effet, la bonne foi n'est toujours pas une obligation, puisque selon l'art 1134 al 3 les conventions doivent être exécutées de bonne foi c'est-à-dire, lorsque la vente a lieu. Même s'il on peut constater que la cour de cassation s'inscrit nettement dans l'application stricte et littérale des articles 1176 et 1134, on peut s'interrogersur l'attitude des propriétaires qui, malgré la défaillance de la condition, aurait tout de même au sens d'un devoir de bonne foi pu attribuer la préférence aux auquéreurs originaires. La décision de la cour d'appel semble donc s'inscrire dans une idée de sanction envers le créancier (II). II. [...]

[...] La présence d'une condition suspensive défaillie conditionnant le devoir de bonne foi Dans l'arrêt rendu par la troisième chambre civile de la cour de cassation rendu le 14 septembre 2003, il existait en l'espèce la présence d'une promesse de vente mise sous la condition suspensive du départ des locataires Cependant, cette condition était affectée d'un délai de trois mois. Or dans les faits qui sont rapportés par la haute juridiction, la condition a défaillie, ainsi aucune obligation de bonne foi n'était à la charge du créancier vendeur L'élaboration d'une condition suspensive avec délais conditionnant la vente d'un immeuble pour le vendeur. [...]

[...] On dit que l'obligation de vendre est mise sous condition, la condition est pendante. Or du jour de la promesse de vente à l'échéance du délai, en l'espèce, l'obligation contractuelle qui lie les deux cocontractants est en germe En effet, avant l'arrivée de l'évènement l'obligation existe mais n'a pas d'effets entre les parties. Dans l'arrêt de la cour de cassation du 14 septembre 2003, nous avons pu voir que lors d'une promesse de vente d'un immeuble, le propriétaire a mis sous condition la vente en raison de la présence effective des locataires La condition n'étant pas arrivée avant l'échéance du délai de trois mois, elle a défaillie, ce qui pour la cour de cassation empêche toute obligation de bonne foi La défaillance de la condition entraînant l'inexistence rétroactive de l'obligation. [...]