L'éventuelle obligation du bailleur, propriétaire d'une galerie marchande ou d'un centre commercial, de garantir au preneur la commercialité des lieux loués, tient du serpent de mer juridique.
D'après l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, d'entretenir la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. On sait que, sur ce fondement, les conseils de preneurs d'abord attirés par les perspectives alléchantes des centres commerciaux, avant d'être déçus par un environnement commercial finalement défavorable, tentent de mettre à la charge du promoteur une garantie de commercialité des lieux loués. Cette requête reçoit un écho parfois favorable des juges du fond. Ainsi, dans un arrêt célèbre rendu au sujet de la galerie Rond-Point-des-Champs-Elysées, la 16e chambre, section A, de la cour d'appel de Paris, avait considéré que l'obligation du bailleur de garantir au locataire la jouissance paisible de la chose louée contenait implicitement celle de maîtriser l'activité de la galerie commerciale (CA Paris 7 oct. 1998). De même, sur le fondement de l'article 1723 du code civil, interdisant au bailleur de changer la forme de la chose louée, il a été retenu que celui-ci devait tout mettre en oeuvre pour assurer le maintien d'un environnement commercial favorable au preneur (CA Nancy 4 févr. 1998).
[...] Il serait donc vain de vouloir faire de la décision du 31 octobre 2006 un revirement de jurisprudence de la Haute Juridiction sur l'épineux problème de la commercialité des lieux loués. En revanche, en tranchant avec une position antérieure (Cass. 3e civ juin 2005), par laquelle elle refusait de considérer que l'obligation d'entretien du bailleur s'étendait aux accessoires du lieu loué (un mail commercial), la Cour offre aux preneurs dans les centres commerciaux un nouveau moyen de défense face à des bailleurs pour le moins négligents. Bibliographie Les baux commerciaux ; Collection la Villeguérin. [...]
[...] La Cour de cassation s'est toujours refusée à retenir une quelconque garantie de commercialité, interprétant strictement les dispositions de l'article 1719 du code civil. Sauf stipulation particulière par laquelle il s'engagerait à garantir un environnement commercial favorable, le bailleur est donc seulement tenu des obligations contenues par ledit article (Cass. 3e civ juill. 2000). L'arrêt reproduit ci-dessus, cassant la décision qui refusait de condamner le propriétaire d'un centre commercial laissant celui-ci à l'abandon, à indemniser le préjudice des preneurs, doit donc d'autant plus attirer l'attention qu'il est rendu au visa de l'article 1719. [...]
[...] La cour d'appel de Versailles, faisant sienne la position de la Cour de cassation, avait relevé que le bailleur n'avait aucune obligation d'assurer au locataire un environnement commercial favorable, et débouté les plaignants. La Cour de cassation sanctionne les juges du fond pour avoir négligé de rechercher si le défaut d'entretien des parties communes du centre commercial n'avait pas pour effet de priver les preneurs des avantages qu'ils tenaient du bail A première vue, au travers de la référence "aux avantages" découlant du bail, l'arrêt pourrait sembler amorcer la reconnaissance par la Cour de l'obligation du bailleur de garantir au preneur la commercialité des lieux loués. [...]
[...] Dégradation de l'environnement d'un centre commercial et responsabilité du bailleur L'éventuelle obligation du bailleur, propriétaire d'une galerie marchande ou d'un centre commercial, de garantir au preneur la commercialité des lieux loués, tient du serpent de mer juridique. D'après l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, d'entretenir la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. [...]
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