En l'espèce, tout en étant privé de la jouissance d'une partie des locaux donnés à bail, un locataire (preneur d'un bail commercial) connaît des troubles de voisinages du fait d'un autre locataire, preneur du même bailleur. Les colocataires résident dans le même immeuble. Ainsi, le preneur du bail commercial saisit la juridiction de première instance compétente en une demande tendant à voir imputer au bailleur la responsabilité de la résiliation du bail commercial ainsi que l'allocation de dommages et intérêts.
Les problèmes de droit rapporté devant la haute juridiction étaient de savoir si un préjudice résultait du non-respect par le bailleur de son obligation d'assurer le clos et couvert de certains bâtiments dégradés, ainsi que de savoir si sa responsabilité pouvait être engagée à raison de troubles du voisinage causés par un colocataire ?
[...] Le bailleur, bon père de famille des colocataires La décision de la Cour de cassation s'explique par le statut des colocataires envers le bailleur. En effet, le bailleur doit jouissance paisible à ses deux locataires qui, s'ils occasionnent des troubles l'un envers l'autre, se retrouvent dans une situation de mise en concurrence de leurs droits vis-à-vis du bailleur. Ainsi, le bailleur ne peut être tenu pour responsable d'un trouble occasionné par le fait d'un tiers car aucun lien juridique ne les lie. [...]
[...] Appel est interjeté devant la Cour d'appel de Rouen qui connaît de l'affaire le 19 juin 2003, rejetant la demande en déduisant l'absence de préjudice subi par les demandeurs et considérant que les troubles de voisinages causés par un colocataire ne sont pas imputables au bailleur. Suite à quoi, un pourvoi en cassation est formé, devant la troisième Chambre civile de la Cour de cassation qui statue en droit le 20 avril 2005, selon les moyens que, faute d'avoir assuré le clos et le couvert de certains locaux donnés à bail, le bailleur a empêché leur jouissance paisible par le preneur, ainsi qu'il est responsable de la jouissance paisible de la chose louée, notamment en cas de trouble causé par un colocataire. [...]
[...] Cour de cassation, troisième chambre civile avril 2005 - les troubles de voisinage Si pour Jacques Lacan L'interprétation n'a pas plus à être vraie que fausse ; elle a à être juste. il semble en aller de même pour la Cour de cassation pour qui, à travers cet arrêt rendu par la troisième Chambre civile en date du 20 avril 2005, traitant du contrat de bail et des relations entre bailleur et colocataires, la loi ne doit pas faire l'objet d'extrapolations hasardeuses. [...]
[...] (Article 1725 du Code civil), il en va autrement lorsque le trouble est causé par un colocataire. En effet, le bailleur n'est principalement tenu qu'à la garantie de troubles résultant de droits et non de faits lorsqu'ils découlent de tiers. Néanmoins, la Haute juridiction opère une distinction entre tiers et colocataire pour retenir la responsabilité du bailleur, au détriment de la CA dont l'arrêt est cassé sur ce point. C'est notamment depuis un arrêt de la troisième Chambre civile de la Cour de cassation (repris par Cass. [...]
[...] 3e oct et 25 juin 2008). Si la décision de la Cour de cassation est regrettable sur ce point, elle semble néanmoins plus juste sur question de la responsabilité du bailleur du fait d'un colocataire. II/ La consécration de la responsabilité du bailleur du fait d'un colocataire La consécration de la responsabilité du bailleur du fait d'un colocataire passe d'une part, par la distinction entre tiers et colocataire et d'autre part, par la considération que le bailleur serait en quelque sorte un bon père de famille pour les colocataires La distinction tiers/colocataire, source de l'obligation de garantie du bailleur de la jouissance paisible de la chose par le preneur Si en principe, Le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voie de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel. [...]
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