Bien souvent, l'acquéreur d'un bien immobilier ne dispose pas de fonds personnels suffisants, et doit recourir à un crédit pour financer son opération. Faute de dispositif légal, la loi du 13 juillet 1979, dite « loi Scrivener II » est venue consacrer cette condition suspensive légale d'obtention de prêt à intégrer dans l'avant contrat. Il s'agit des articles L 312-15 et L 312-16 du Code de la consommation, qui insèrent dans un dispositif global de protection de l'emprunteur non professionnel, lequel réglemente notamment l'offre préalable de prêt.
Les arrêts d'espèce rendus par la 1ére Chambre Civile de la Cour de cassation le 9 décembre 1992 et le 20 janvier 1993 sont relatifs à l'application de la condition suspensive dans le cadre des promesses de vente.
S'agissant de la décision de la 1ére Chambre Civile de la Cour de cassation rendue le 9 décembre 1992, en l'espèce, un acte sous seing privé a été signé le 24 octobre 1987 entre la société Espace conseil Immobilier (ECI) et Monsieur Y et Mademoiselle X établissant une promesse synallagmatique de vente portant sur des locaux à usage d'habitation au prix de 320 000 francs et, où une somme de 250 000 francs devrait provenir d'un ou plusieurs prêts. La vente a été conclue sous condition suspensive de l'obtention de ces prêts. Et que le même jour, Mademoiselle X a versé un acompte de 32 000 francs dont la société ECI a été constituée séquestre. Après avoir refusé une offre de prêt de l'Union de Crédit pour le Bâtiment (UCB), Mademoiselle X a écrit à la société ECI où elle explique qu'elle renonce à son achat et elle demande la restitution de la somme qu'elle a versée, 32 000 francs.
S'agissant de la décision de la 1ére Chambre Civile de la Cour de cassation rendue le 20 janvier 1993, en l'espèce, les époux X demandent en restitution les acomptes versés par eux à la société Maisons Noël pour la construction d'une maison individuelle.
Concernant l'arrêt de la 1ére Chambre Civile de la Cour de cassation rendue le 9 décembre 1992 , la décision de la Cour d'appel de Paris rendu le 16 janvier 1991, infirmant la décision des juges de première instance, a reconnu la licéité des faits. Monsieur Y et Mademoiselle X ont cependant formé un pourvoi en cassation afin de voir la décision des juges d'appel censurée.
En effet, la Cour d'appel a prononcé la légalité des faits en précisant que pour être valable et remplir la condition suspensive d'obtention d'un prêt, l'offre de crédit doit être acceptée par l'emprunteur qui bénéficie d'un délai de réflexion de 10 jours imposé par la loi pour décider de cette acceptation. De plus, la Cour d'appel souligne que l'offre de prêt présentée par l'UCB correspondait aux volontés émises par Mademoiselle X sans l'acte du 24 octobre 1987, alors que la condition suspensive de l'obtention d'un prêt est réputée réalisée dès la présentation par un organisme de crédit d'une offre régulière qui correspond aux caractéristiques du financement de l'opération stipulées par l'emprunteur.
Concernant l'arrêt de la 1ére Chambre Civile de la Cour de cassation rendue le 20 janvier 1993, la sentence de la Cour d'appel de Paris rendue le 16 février 1990 a reconnu la légalité des faits, aux motifs que la condition suspensive est valablement réalisée par la remise d'une offre de prêt et non par le déblocage des fonds, sans tenir compte de ce que l'offre de crédit avait été retirée à l'annonce du licenciement de Monsieur X.
Les problèmes de droit qui se posaient ici étaient les suivants, quand doit-on considérer le prêt comme obtenu? Dans quelles mesures la condition suspensive de l'obtention d'un prêt est-elle réputée réalisée?
[...] Depuis la loi dite Scrivener du 13 juillet 1979 relative à l'information et à la protection des emprunteurs dans le domaine immobilier, lorsque le bénéficiaire d'une promesse entend solliciter un prêt pour l'achat d'un immeuble à usage d'habitation ou mixte ou un terrain destiné à la construction d'un tel immeuble, la promesse est subordonnée à la condition suspensive d'obtention dudit prêt selon l'article L 312-15 du Code de la Construction et de l'Habitation (CCH). Pour être valable, cette condition suspensive doit déterminer les éléments essentiels du prêt envisagé. [...]
[...] En effet, les parties subordonnent leur accord de volontés à la survenance d'un événement, comme la vente sous la condition suspensive de l'obtention de prêt conformément à l'arrêt de la 1ére Chambre Civile de la Cour de cassation du 20 janvier 1993. L'accord des volontés est subordonné à la réalisation de la condition, si la condition se réalise, le contrat est rétroactivement formé au jour de l'échange des consentements; si la condition défaille, la vente est anéantie parce que la promesse est caduque selon l'arrêt de la 1ére Chambre Civile de la Cour de cassation rendu le 9 décembre 1992 où la condition défaille par le refus d'une offre de prêt de l'UCB. [...]
[...] A défaut, ladite condition est frappée d'une nullité d'ordre public qui entraine celle de l'avant-contrat préparant la vente. Cette condition étant imposée dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur, il peut y renoncer soit lors de la conclusion de la promesse de contrat, en respectant un formalisme destiné à attirer son attention sur les conséquences de cette renonciation, soit après la conclusion par renonciation unilatérale expresse. Si le bénéficiaire de la promesse n'a pas expressément renoncé au bénéfice de la protection, il a été jugé qu'il n'a pas la faculté de renoncer unilatéralement aux effets attachés à la défaillance de la condition suspensive et de s'opposer à ce que le juge constate la caducité de la promesse. [...]
[...] Dans l'hypothèse où la condition suspensive ne se réaliserait pas, tout se passe comme si la promesse unilatérale de vente n'avait jamais été conclue. L'indemnité d'immobilisation versée par l'acquéreur devra lui être restituée. Par ailleurs, le vendeur sera délié de ses engagements et pourra chercher un nouvel acquéreur pour son bien. Concernant du délai de réflexion ou de rétraction, depuis le 1er juin 2001, les particuliers signataires d'un avant-contrat de vente en vue de l'achat d'un bien immobilier ( neuf ou ancien) à usage d'habitation disposent d'un délai de réflexion ou de rétraction de 7 jours. [...]
[...] La condition d'obtention est licite. Elle obéit néanmoins à un régime particulier lorsqu'elle participe à une opération relevant de la réglementation relative à l'information et à la protection des emprunteurs dans le domaine immobilier. L'appréciation des juges du fond La décision rendue par la 1ére Chambre Civile de la Cour de cassation le 9 décembre 1992 constitue une décision de principe. La Cour d'appel avait favorablement accueilli la demande de restitution de l'acompte versé. Elle avait relevé que l'emprunteur n'avait pas accepté, au terme du délai légal de réflexion, l'offre de prêt émis par un organisme de crédit. [...]
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