La sanction de la violation d'un pacte de préférence

Extraits

[...] L'arrêt du 26 mai 2006, ajoute une nouvelle sanction à la violation du pacte de préférence, en acceptant dorénavant, la substitution du bénéficiaire au tiers acquéreur. Ceci constitue l'apport de cet arrêt puisqu'il s'agit la d'une sanction nouvelle, toujours refusée par la jurisprudence antérieure (Troisième Chambre civile de la Cour de cassation du 30 avril 1997 ou encore première Chambre de la Cour de cassation du 10 juillet 2002). La substitution du bénéficiaire d'un pacte de préférence, sur les droits d'un tiers acquéreur, est la faculté pour celui-ci de devenir acquéreur du bien sur lequel il avait un droit de préemption, en cas de non respect de ce pacte par le vendeur. [...]

[...] La publicité est déterminante : elle a pour objet et pour effet de faire connaître aux tiers intéressés la situation juridique des immeubles. Les articles et 37 - 1 du Décret du 4 janvier 1955 disposent, en effet, que la publicité du pacte de préférence n'est pas obligatoire mais facultative et qu'elle n'a qu'une valeur d'information. Toutefois, la Cour de cassation manifeste une position hostile au bénéficiaire, en se montrant indifférente à la publicité. Il n'était pas nécessaire que la Cour aille contredire la lettre de ces articles, toutefois la Haute Juridiction aurait pu tirer les conséquences qui en découlent : la publicité n'était pas obligatoire mais avait néanmoins été faite, pour information, ainsi le tiers peut, de ce fait, être considéré de mauvaise foi. [...]

[...] Ruini est devenu attributaire d'une parcelle de terrain dépendant du bien de Madame Adèle A. Ce dernier a ensuite revendu ladite parcelle à la SCI Emeraude en date du 3 décembre 1985. Madame invoque alors une violation du pacte de préférence stipulé dans l'acte du 18 décembre 1957, dont elle tenait ses droits en tant qu'attributaire. En 1992, celle-ci demande alors en justice sa substitution dans les droits de l'acquéreur (en l'espèce il s'agissait de la SCI Emeraude) et subsidiairement le paiement de dommages et intérêts. [...]

[...] A ce stade, il l'ignore lui-même. Comment le tiers pourrait-il alors connaître une intention qui n'est pas encore arrêtée ? La solution de la Cour de cassation semble ainsi créer un fondement instable au pacte de préférence bien qu'elle lui ait permis d'acquérir une plus grande force obligatoire. Il reste à savoir si les points obscurs seront soulevés dans d'autres litiges et si la solution admise pour les pactes de préférence s'appliquera ou non à tous les autres types de contrats préparatoires. [...]

[...] En effet, celui-ci recouvrera sa place prioritaire quant à l'information de l'intention du promettant de vendre son bien. De plus, par le biais de cette action de substitution, le vendeur est contraint de vendre son bien, ce dernier était engagé dans un contrat avec un tiers et se retrouve obligé avec une autre personne, il ne peut se rétracter et décider de ne plus vendre son bien. Toutefois, le problème de cette substitution réside essentiellement à ce niveau : en effet, le propriétaire d'un bien se retrouve contraint à vendre à son bénéficiaire, alors que la pacte de préférence indique clairement que la vente ne doit avoir lieu que si le vendeur a la volonté de se défaire de son bien. [...]