Commentaire de l'arrêt rendu par la Troisième Chambre civile de la Cour de cassation le 27 septembre 2006 relatif à l'étendue du champ d'application de l'article 1178 du Code civil

Extraits

[...] C'est pour cela que les juges de la Cour de cassation ont invoqué l'article 1178 du Code civil : le bénéficiaire d'une promesse synallagmatique de vente assortie d'une condition, dont la réalisation l'oblige, ne doit pas entraver l'accomplissement de ladite condition. L'article précité suppose donc que le débiteur ait perturbé volontairement, en connaissance de cause et déloyalement l'accomplissement de la condition. L'élargissement du champ d'application de l'article 1178 du Code civil au comportement fautif ou déloyal du débiteur par abstention. Si l'article 1178 du Code civil prévoit que le débiteur ayant empêché l'accomplissement de la condition soit sanctionné, il ne précise pas si ce comportement doit nécessairement résulter de faits par commission. [...]

[...] En l'espèce, une promesse de vente est conclue par acte sous seing privé entre des époux promettant et un particulier, le bénéficiaire. Ce dernier avait pris soin de faire insérer une condition suspensive relative à l'obtention d'une autorisation administrative pour la construction d'une piscine sur le terrain, objet de la promesse. Suite à la caducité de la promesse de vente et à la défaillance de la condition suspensive, le bénéficiaire demande aux promettant la restitution du dépôt de garantie qu'il avait versé. [...]

[...] La Cour casse et annule l'arrêt précédemment rendu par la Cour d' appel de Nîmes sur le fondement de l'article 1178 du Code civil. Sans reconnaitre explicitement que le débiteur obligé sous la condition était responsable de la non réalisation de la condition, elle affirme alors que les juges du fond devaient rechercher si le bénéficiaire de la promesse, étant aussi le débiteur obligé par la condition suspensive, n'avait pas eu un comportement fautif vis-à-vis de ses créanciers, en ce qu'il aurait empêché l'accomplissement de la condition suspensive, insérée dans la promesse. [...]

[...] L'hypothèse alors soulevée est de savoir si l'intervention active du débiteur envers les créanciers aurait pu éviter que la condition ne défaille à cause de la caducité de la promesse. Effectivement, il semble que si le débiteur était intervenu pour leur rappeler de faire les démarches dans le respect du délai fixé par de la promesse, les formalités administratives pour obtenir l'autorisation auraient été faites, et la réalisation de la condition n'aurait dépendu que d'un tiers (l'administration). D'après la solution de l'arrêt, le comportement déloyal du débiteur a pu se manifester par un fait d'abstention. [...]

[...] Avant que ce dernier ne se réalise, les vendeurs devaient accomplir les formalités administratives dans le but d'obtenir une autorisation de construire une piscine sur leur terrain, objet de la promesse. Etant donné que les vendeurs n'ont pas respecté ce terme pour faire ces formalités, la promesse de vente a été frappée de caducité, emportant avec elle la défaillance de la condition suspensive. Abstraction faite de la défaillance de la condition suspensive, notons que le fait d'être en présence d'une promesse synallagmatique, et non unilatérale, implique que le débiteur est à la fois créancier et que le créancier est aussi débiteur. [...]