En l'espèce, le bénéficiaire et le promettant ont conclu un pacte de préférence pour un bien immobilier. Une parcelle de ce bien a été transmise par donation-partage le 7 août 1985, rappelant de ce fait l'existence du pacte à l'acquéreur. Ce dernier revend peu de temps après cette parcelle à une société. Le bien immobilier, objet du pacte de préférence, ayant été vendu sans avoir été proposé ultérieurement au bénéficiaire.
Mme X a donc assigné la société E. invoquant une violation du pacte de préférence dont elle tenait ses droits en tant qu'attributaire et demandant sa substitution dans les droits de l'acquéreur et subsidiairement le paiement de dommages-intérêts (...)
[...] C'est d'ailleurs le cas dans l'avant projet Catala qui tente de répondre à des questions et des vides juridiques en droit des obligations et notamment au niveau du pacte de préférence. Mais la Cour de Cassation dans cet arrêt ne s'est pas inspiré de projet pour rendre sa décision ce qui semble fort dommageable par rapport à la sécurité juridique du bénéficiaire d'un pacte de préférence. Que le tiers soit de bonne foi ou non, le promettant qui contracte avec le tiers, lui est est par nature de mauvaise foi. [...]
[...] C'est en tout cas le sens de la proposition de l'avant projet Catala, qui va donc dans le sens contraire de la Cour de Cassation. On peut lire, à l'alinéa 2 de l'article 1106-1 de cette avant projet que le contrat conclu avec un tiers est inopposable au bénéficiaire de la préférence, sous réserves des effets attachés aux règles assurant la protection des tiers de bonne foi. Cette solution propose donc que le principe soit celui de l'inopposabilité. S'il s'agit d'une atteinte au principe de l'effet relatif du contrat, cela donne au bénéficiaire du pacte de préférence une meilleure sécurité juridique : à l'inverse de la solution retenue par la Cour de Cassation, l'inopposabilité est plus facile à obtenir. [...]
[...] Comme beaucoup d'auteurs l'ont fait remarquer, la preuve de la connaissance par le tiers de l'intention du bénéficiaire de se prévaloir de son droit de priorité est impossible à rapporter et n'est pas pertinente. La preuve de cette intention est une preuve impossible à rapporter car c'est une preuve psychologique. De plus, la preuve de l'intention du bénéficiaire de se prévaloir du pacte ne serait pas pertinente. Ce dernier doit avoir eu l'intention de contracter au moment où le promettant concluait la vente avec le tiers en méconnaissance de la préférence. [...]
[...] Nous savons par contre que la Cour d'appel a rejeté la demande des consorts X tendant à obtenir la substitution dans les droits de la société E. C'est donc les consorts X. qui forment le pourvoi en cassation. Cet arrêt est un arrêt de rejet, il nous faut donc comprendre et étudier la thèse de la partie qui s'est pourvue en cassation. Les consorts X estiment que la cour d'appel a violé l'article 1142 du Code civil au motif que l'obligation de faire ne se résout par des dommages-intérêts que lorsque la réparation en nature est impossible. [...]
[...] Ainsi des arrêts anciens ont semblé ne subordonner la nullité de la vente qu'à la seule connaissance par l'acquéreur des droits résultant d'un pacte de préférence. Mais ces arrêts sont isolés. Il semble que la démonstration d'une collusion frauduleuse entre le vendeur et le tiers acquéreur, afin d'évincer le bénéficiaire du pacte, suffit à justifier une annulation de la vente, sans qu'il soit alors nécessaire de prouver que ce tiers connaissait la volonté du bénéficiaire du droit de préférence de s'en prévaloir, mais ces décisions ont été rendues dans des cas où il apparaissait que le vendeur et l'acheteur s'étaient concertés, précisément pour éviter que le bénéficiaire soit en mesure d'exprimer la volonté d'acquérir. [...]
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