Commentaire de l'arrêt de la Cour de cassation du 31 mars 2009 : la distinction entre bien meuble et bien immeuble

Extraits

[...] La Cour de cassation considère que le fonds de commerce n'a pas été cédé à l'adjudicataire mais si il en a la jouissance, qu'il peut l'exploiter et qu'il devient créancier des sommes versées au titre des réservations, la question de la transmission du fonds, qui est pourtant un bien meuble, peut se poser. En effet, l'adjudicataire est censé n'avoir reçu que des immeubles de l'adjudication, or ici la solution a bien pour effet de laisser l'adjudicataire exploiter le fonds. Or la Cour de cassation retient seulement que l'adjudicataire, devenu propriétaire des immeubles, en a la jouissance, en effet l'usus, l'abusus et le fructus constituent les attributs du droit de propriété. [...]

[...] En effet, l'arrêt rendu par la Chambre commerciale de la Cour de cassation le 31 mars 2009 se pose la question du sort des biens meubles à la fois utiles à l'exploitation d'un fonds de commerce et affectés à un immeuble. En l'espèce, la société Noga hôtels exploitait un hôtel dans un ensemble immobilier dont elle était propriétaire grâce à un bail à construction. L'immeuble fut saisi et adjugé à la société Jesta Fontainebleau. L'adjudicataire a assigné la société Noga en paiement d'acomptes versés par des clients de l'hôtel depuis l'adjudication. [...]

[...] II La rigueur de la solution pour le commerçant propriétaire du fonds et de l'immeuble. La solution de la Cour de cassation est sévère à l'égard du débiteur puisqu'il ne dispose d'aucun titre pour exploiter le fonds de commerce et que les acomptes sont versés à l'adjudicataire A L'absence de droit au bail. La Cour de cassation rappelle que la société Noga était propriétaire de l'immeuble où était exploité le fonds, et non locataire, or seul les locataires jouissent d'un droit au bail commercial. [...]

[...] Les immeubles sont traditionnellement exclus du fonds de commerce mais la question de l'avenir du fonds de commerce se pose en cas de saisie de l'immeuble si l'exploitant était à la fois propriétaire du fonds et de l'immeuble car selon l'article 524 du code civil les animaux et les objets que le propriétaire d'un fonds y a placés pour le service et l'exploitation de ce fonds sont immeubles par destination. Il appartenait donc aux juges de la Cour de cassation de se prononcer sur les conséquences sur le fonds de commerce de l'adjudication de l'immeuble permettant l'exploitation. I - Le tiraillement des meubles d'exploitation du fonds de commerce entre meuble et immeuble par destination. [...]

[...] Une telle approche doit cependant être nuancée, il est en effet peu probable que la Cour de cassation est entendue remettre en cause le caractère commercial de l'hôtellerie ou la réduire à une activité de louage d'immeubles. [...]