La liberté contractuelle permet aux contractants de choisir librement le contenu du contrat les liants, sous réserve de la licéité des clauses. Néanmoins, il est des cas où cette licéité n'est appréciable qu'à postériori, c'est-à-dire non pas à la formation du contrat, mais à son exécution, posant ainsi des difficultés quant à la sanction. C'est d'ailleurs la difficulté qui ressort d'un arrêt rendu le 12 janvier 2010, la 3e chambre civile de la Cour de cassation.
En l'espèce, un propriétaire promet de vendre une parcelle constructible à des particuliers sous plusieurs conditions suspensives dont l'obtention d'un permis de construire. L'acte précisait que pour se prévaloir de cette condition, les acquéreurs devaient justifier du dépôt de la demande de permis de construire dans un délai de deux mois à compter de la promesse. Le promettant, a refusé de réitérer l'acte chez le notaire, au motif que les acquéreurs ne s'étaient pas acquittés de la demande de permis de construire (...)
[...] Dans un arrêt daté du 25 avril 2008, la Cour d'appel de Saint-Denis a rejeté la vraisemblable demande d'annulation de la promesse par le vendeur. Un pourvoi en cassation a donc été formé. La condition suspensive de ce contrat est simple : si l'acquéreur n'obtient pas le permis de construire alors la promesse de vente ne tient pas. Néanmoins, il semble dès à présent que cette condition ne porte pas sur l'objet essentiel de la promesse, l'accord essentiel sur la vente du terrain, mais plutôt sur un objet annexe et à la charge de l'acquéreur. [...]
[...] Selon que l'on prendra l'un ou l'autre des points de vue, la nullité sera encourue ou écartée Dans le cas présent, la complexité de la condition suspensive aurait vraisemblablement pu être écartée par une promesse unilatérale de vente. De plus, avec ce type de conditions, ce n'est qu'à posteriori et selon le comportement du débiteur qu'il est possible de montrer le caractère potestatif ou non de la condition. Dès lors il s'agit d'un problème d'exécution du contrat et non de formation du contrat. [...]
[...] C'est en substance ce qu'a repris la Cour de cassation dans son arrêt du 12 janvier 2010 en jugeant : qu'il s'agissait d'une clause libellée dans le seul intérêt de l'acquéreur et lui seul étant privé, dans l'hypothèse visée d'une absence de demande de permis de construire, du droit d'invoquer son bénéfice pour ne pas régulariser l'acte authentique, la cour d'appel en a exactement déduit que les consorts Y . et Z . pouvaient renoncer au bénéfice de cette condition dont la non-réalisation ne pouvait rendre caduque la promesse En effet, la Cour a souligné que, dans l'hypothèse présente d'une absence de demande du permis de construire, l'acquéreur se réservait le droit exclusif et donc potestatif de supprimer le caractère aléatoire de la condition. Dès lors, dans cette hypothèse, et seulement dans celle-ci, la condition avait un caractère purement potestatif. [...]
[...] III n°179 Cass. Civ. 3e mai 1970, Bull. Civ. III n°357 [3]W. DROSS, L'introuvable nullité des conditions potestatives RTD civ 2007 p. 701. [...]
[...] La Cour de cassation a jugé : qu'il résultait des termes clairs de la promesse que la condition suspensive portait sur l'obtention par l'acquéreur d'un permis de construire et que si celui-ci ne procédait pas au dépôt de demande d'un tel permis, il ne pouvait se prévaloir d'un défaut d'obtention de ce permis qu'il sera réputé avoir obtenu, pour ne pas régulariser l'acte, le vendeur pouvant reprendre sa liberté avec application de la clause pénale De fait, la Cour souligne que l'acquéreur ne pourra arguer du défaut de permis de construire pour pouvoir résilier la vente alors qu'il aurait refusé de tenter de l'obtenir précédemment à la vente. C'est une manière pour la Cour de montrer que le refus de souscrire à la clause suspensive est au risque exclusif de l'acquéreur, autant qu'y souscrire est à son bénéfice exclusif. [...]
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