Cas pratique droit des contrats spéciaux, statut des baux commerciaux, loi du 6 juillet 1989, reconduction tacite, liberté contractuelle, article 12 du Code de procédure civile, article 1709 du Code civil, ordre public, bailleur, principe de jouissance libre, sous-location, article 1215 du Code civil
En l'espèce, une société et un occupant ont conclu un contrat intitulé "convention relative à l'occupation privative d'un studio" avec diverses clauses insérées au contrat notamment l'exclusion du statut des baux commerciaux issu de la loi du 6 juillet 1989. La société, propriétaire du studio, a vendu cet immeuble, le nouveau propriétaire s'est aperçu que l'occupant n'habitait plus dans les lieux, mais qu'une jeune femme lui avait succédé.
[...] En l'espèce, les parties ont toutes deux convenu que les frais d'entretien sont à la charge du preneur, comme ce que prévoit la loi. En effet seules les réparations touchant à la structure de l'immeuble sont à la charge du bailleur. Selon la jurisprudence, ce qui touche à la structure de l'immeuble est par exemple, le balcon, une porte blindée. Le preneur ayant réparé la balustrade du balcon (touchant à la structure de l'immeuble) n'était pas en principe tenu de le faire, cette réparation incombe au bailleur. [...]
[...] Il ne peut donc les déduire du loyer. L'article 1717 du Code civil dispose que « Le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite ». La sanction en cas de sous-location, comme le mentionne la 1re chambre civile de la Cour de cassation, le 12 septembre 2019, est que le preneur doit rembourser au bailleur tous les loyers perçus à l'occasion de la sous-location. [...]
[...] Le contrat est devenu, du fait de la tacite reconduction, un contrat à durée indéterminé, le bailleur peut donc y mettre fin à tout moment par lettre recommandée avec accusé de réception respectant le préavis inscrit dans le contrat. Concernant les loyers impayés, le bailleur ne pourra pas de ce seul fait rompre le contrat sans passer devant un juge. Il doit engager une procédure contentieuse devant le tribunal judiciaire auprès du juge judiciaire pour espérer récupérer les loyers impayés. [...]
[...] De plus, il est aussi mentionné que ce dernier peut prendre fin si le contrat de travail qui lie l'occupant et le propriétaire cesse, c'est une condition qui n'est pas extérieure aux parties. Le bail est défini dans l'article 1709 du Code civil. En l'espèce, le propriétaire s'engage à mettre à la disposition de l'occupant un studio, dans lequel celui-ci pourra jouir de la chose pendant 1 an, contrat renouvelable par tacite reconduction, et moyennant un prix versé par l'occupant au propriétaire. [...]
[...] Le contrat prévoit la destination de la location, il s'agit d'une destination à usage d'habitation. Mais, comme nous le rappelle le Code civil, la jouissance doit être libre, or si le locataire se voit interdire de mettre le studio à la disposition d'un tiers, il semblerait que cela soit contraire à une jouissance libre. Toutefois le bail reste un contrat, et tout contrat est régi par la liberté contractuelle : les parties sont libres d'insérer toutes sortes de clauses dans leur contrat pourvu qu'elles ne sont pas contraires à l'ordre public. [...]
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