Usus, fructus, abusus : les attributs du droit de propriété

Ces éléments, définis par le Code civil, encadrent les droits et obligations liés à la possession d’un bien, tout en garantissant sa protection.   

Comprendre les attributs du droit de propriété

L’usus : le droit d’utiliser un bien

Également appelé droit d’usage, l’usus représente la faculté de se servir d’un bien, qu’il soit mobilier ou immobilier. 

L’expression de ce droit s’effectue par la jouissance physique ou symbolique de ce bien, que ce soit pour y résider, l’exploiter ou l’utiliser à des fins personnelles. 

L’usus n’est pas absolu, puisqu’il peut être restreint par des contraintes juridiques, notamment contractuelles, comme un contrat de bail ou une servitude imposée par un tiers. 

Le fructus : le droit de percevoir les fruits

Second attribut du droit de propriété, le fructus renvoie à la faculté de tirer des revenus ou des avantages du bien : les fruits, qui peuvent être naturels, c’est-à-dire produits directement par le bien lui-même, sans le travail de l’homme, à l’instar des fruits d’un arbre.  

Ces fruits peuvent aussi être industriels puisque résultant d’une transformation par l’action de l’homme, par exemple : les récoltes issues d’une culture, ou encore civils et alors pris en la forme de revenus issus d’une exploitation économique comme la mise en location du bien. 

L’abusus : le droit de disposer du bien

L’abusus constitue le droit le plus absolu, en ce qu’il permet au propriétaire de disposer du bien comme bon lui semble, notamment en vendant le bien, en le détruisant ou en le donnant. 

Ici aussi l’exercice de ce droit n’est pas sans limites, puisqu’outre le respect de l’ordre public et des bonnes mœurs, des règles juridiques encadrent les conditions dont un propriétaire peut disposer de son bien, dans le cadre d’une vente ou d’une donation, où la loi va par exemple garantir la réserve héréditaire, en réservant une partie du patrimoine aux héritiers, de sorte que la donation d’un bien ne peut porter atteinte à cette réserve. 

L’usus, fructus, abusus et démembrement de propriété

Le démembrement de propriété est un mécanisme juridique courant, qui consiste à dissocier l’usus, le fructus et l’abusus entre plusieurs propriétaires. 

En effet, il faut imaginer ces trois attributs comme trois pièces d’un puzzle ou trois parts d’un gâteau, qui toutes réunies, forment : la pleine propriété. 

Dans le cadre d’un démembrement de propriété, les attributs sont répartis entre deux acteurs principaux : 

• L’usufruitier : en possession de l’usus et du fructus ; 
• Le nu-propriétaire : qui conserve l’abusus. 

Ainsi, l’usufruitier dispose du droit d’user du bien et d'en percevoir les fruits qu’il génère, sans pouvoir en disposer comme il le souhaite, notamment en le vendant ou en y apportant des modifications substantielles, puisque cette prérogative, prise au travers de l’abusus, est conservée par le nu-propriétaire, qui jouit de la propriété juridique du bien, sans en jouir ni en percevoir les revenus. 

Généralement, et sauf convention contraire, le nu-propriétaire reste tenu des grosses réparations du bien, tandis que l’usufruitier doit en assurer la conservation par des actes d’entretien. 

Le démembrement de propriété trouve toute son utilité dans le cadre des donations-partages et des successions. 

L’avantage d’avoir recours à un tel mécanisme juridique est principalement d’ordre fiscal, puisque le démembrement permet d’optimiser la transmission patrimoniale. En effet, seule la nue-propriété est soumise aux droits de mutation. 

L’usufruit quant à lui s’éteint au décès du nu-propriétaire. 

Les limites juridiques au droit de propriété

Bien que protégé, notamment par l’article 544 du Code civil qui dispose que « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements », le droit de propriété n’est pas absolu et peut être limité en premier lieu par des normes administratives, tendant à réguler l’utilisation des biens immobiliers, notamment pour des motifs d’intérêt général. 

Il s’agit notamment des dispositions d’urbanisme, qui imposent des règles en matière de construction ou d’utilisation de certains terrains, interdisant par exemple d’édifier des ouvrages au-delà d’une certaine hauteur, ou d’opter pour certaines couleurs ou types de matériaux. 

De même que la réglementation en matière de protection de l’environnement peut interdire à un propriétaire d’abattre un arbre situé sur son terrain. 

Par ailleurs, le droit de propriété connaît également des limites contractuelles, et plus particulièrement par des conventions établies entre les parties qui vont encadre les différents attributs du propriétaire, à l’instar des baux emphytéotiques où en échange d’un modeste loyer, le propriétaire d’un bien voit son droit d’usage restreint pendant une durée importante, ou encore lors d’établissement de servitudes, comme celles de passage, qui va autoriser le propriétaire d’un fonds voisin à faire usage d’une partie de la parcelle d’un propriétaire pour accéder à son bien, y compris à l’aide de véhicule, empêchant le véritable propriétaire d’édifier des ouvrages ou d’user de cette bande dont il a la propriété, comme il le souhaite. 

Références : 

• Articles 544 et suivants du Code civil ; 
• « Droit des biens » - François Terré, Philippe Simler, Valério Forti, DALLOZ – 11^ème édition