I) La promesse unilatérale de vente
A) La notion de promesse unilatérale de vente
La promesse unilatérale de vente est prévue à l’article 1124 du Code civil qui la définit comme « le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre partie, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat de vente dont les éléments essentiels sont déterminés et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire ».
Elle se distingue du contrat de vente en raison de son objet et de ses effets. Concernant son objet cette promesse prépare la vente et concernant ses effets, elle n’emporte aucun transfert de propriété.
La promesse peut prévoir un délai qui enferme dans le temps le droit d’option du bénéficiaire, si aucun délai n’est prévu le promettant a la possibilité de se rétracter après mise en demeure du bénéficiaire d’opter dans un délai raisonnable qu’il détermine (confirmé par 3e Civ – 24 avril 1970).
Enfin, cette promesse unilatérale peut inclure une indemnité d’immobilisation qui ne sera due que si le bénéficiaire décide de ne pas lever l’option. Si le bénéficiaire lève l’option l’indemnité d’indemnisation est le plus souvent imputée sur le prix de vente.
B) Régime de l’exécution de la promesse unilatérale de vente
Pendant la durée de cette promesse, seul le promettant s’engage à une obligation consistant en le respect de sa promesse.
Cependant il est possible que le promettant se rétracte avant la levée de l’option, dans cette hypothèse l’article 1124 du Code civil prévoit que cette rétractation est inefficace ce qui signifie que le contrat de vente pourra être formé à la levée de l’option par le bénéficiaire. Si le promettant, devenu vendeur, refuse d’exécuter le contrat alors le juge pourra constater la régularité de la formation de la vente et l’acheteur disposera des outils classiques de répression de l’inexécution du contrat prévus aux articles 1217 et suivants du Code civil.
Ensuite, dans le cas où le promettant déciderait de vendre à une tierce personne alors le bénéficiaire de la promesse peut demander la nullité du contrat de vente s’il prouve que le tiers avait connaissance de l’existence de cette promesse. Si le tiers était de bonne foi, le bénéficiaire pourra uniquement obtenir des dommages et intérêts de la part du promettant.
- Cour de cassation, 3e chambre civile, 23 juin 2021, n°20-17.554 - La rétractation de la promesse par le promettant lui-même antérieurement à la levée de l'option faite par le bénéficiaire empêche-t-elle la formation du contrat en question ?
- Cour de cassation, chambre commerciale, 15 mars 2023 - La validité d'une promesse de vente malgré la rétractation du promettant avant la levée de l'option
II) La promesse synallagmatique de vente
A) La notion de promesse synallagmatique de vente
La promesse synallagmatique de vente engage les deux parties : le promettant s’engage à vendre le bien pour un prix déterminé ou qui puisse l’être tandis que le bénéficiaire s’engage à acheter ce bien aux conditions prévues par ce contrat. En vertu de l’article 1589 du Code civil « la promesse de vente vaut vente ».
La promesse synallagmatique peut se composer d’une promesse unilatérale de vente dans laquelle l’indemnité d’immobilisation serait tellement élevée « qu’elle priverait le bénéficiaire de sa liberté d’opter » selon la Cour de cassation. Cette requalification n’est pas automatique néanmoins.
Ensuite, cette promesse selon l’article 1589 peut se confondre avec un contrat de vente lorsque les parties se sont accordées sur le prix et la chose objet du contrat.
Enfin, la promesse synallagmatique se distingue de la vente lorsqu’elle est qualifiée d’autonome. C’est le cas lorsque les parties à la promesse synallagmatique s’accordent pour que leur promesse n’ai pas valeur de vente notamment en faisant d’un élément secondaire un élément essentiel conditionnant la formation de la vente.
B) L’exécution de la promesse synallagmatique de vente
Dans le domaine de l’immobilier, l’exécution de la promesse synallagmatique de vente est subordonnée à la signature d’un acte authentique nécessaire à la publicité de la vente immobilière. Il est possible sous condition de légitimité de refuser la signature de l’acte authentique quand le contrat prévoit une clause de dédit par exemple. Dans d’autres cas, le refus est qualifié d’illégitime et le cocontractant peut demander au contractant réfractaire de remplir son obligation contractuelle de réitérer sa promesse par la signature d’un acte authentique.
Enfin, dans l’hypothèse où le promettant vend l’immeuble à un tiers, ce sont les règles de la publicité foncière qui s’appliquent et qui détermine le véritable propriétaire. Ainsi le premier acquéreur qui publie est préféré à l’autre acquéreur. En l’absence de publicité, le conflit est réglé selon la date de la formation du contrat de vente.
Conclusion
La promesse de vente est un avant contrat très prisé en matière immobilière puisqu’il permet au bénéficiaire de conclure une vente après l’obtention d’un prêt par exemple tout en lui laissant la possibilité de ne pas conclure la vente.