La mitoyenneté n'est pas une copropriété en ce qu'il n'y a pas de partie commune et une partie privative ; elle n'est pas non plus constitutive d'une servitude en ce que les deux notions de fonds dominant et servant n'existent pas en pareil cas. En fait, ici, les fonds contigus, c'est-à-dire les fonds qui se touchent sont considérés comme étant à égalité.
Comment acquérir la mitoyenneté ?
Deux modes d'acquisition existent concernant la mitoyenneté : le mode usuel ; le mode forcé. Le premier intéresse toutes les séparations mitoyennes, le second, les murs.
Le mode usuel d'acquisition
1. Le contrat
Le contrat constitue le mode le plus répandu d'acquisition de la mitoyenneté. Des voisins de fonds contigus peuvent en effet, par exemple non exhaustif, décider de créer une clôture mitoyenne entre leurs fonds respectifs.
2. La prescription acquisitive
Il s'agit, ici, principalement du cas du voisin qui vient appuyer des ouvrages sur le mur privatif. Ce voisin va se comporter comme si le mur en question était un mur mitoyen, et, la prescription sera dite trentenaire.
La cession forcée
Dès lors qu'il s'agira des murs mitoyens, le législateur a prévu un mode d'acquisition particulier : un mode d'acquisition spécial. Il s'agira ici de l'hypothèse selon laquelle un propriétaire a construit un mur à la limite du fonds voisin, appartenant à un autre propriétaire. Ayant construit ce mur à cette limite, il est possible pour son voisin de le contraindre à lui céder la mitoyenneté. Cette situation, cette hypothèse prévue et qui se rencontre dans la pratique, a même fait dire à certains auteurs qu'il s'agirait d'une expropriation pour cause d'utilité privée.
Néanmoins, il est nécessaire de noter que cette cession forcée, ce mode d'acquisition spécial nécessite la rencontre effective de plusieurs conditions pour être utilement mise en oeuvre. La première de ces conditions réside dans le fait que le mure doit être construit, obligatoirement, à la limite du fonds concerné (1). Alors, il faut comprendre que pour le cas où le mur serait construit en retrait, ici, la cession forcée ne pourrait pas être utilement invoquée. Ensuite, seul le propriétaire du fonds voisin est en mesure d'agir en cession forcée, et ce, à l'exception de tout autre propriétaire (2). Dès lors que l'action a réussi, le propriétaire acquéreur est contraint de payer à l'autre propriétaire la moitié de la valeur du mur ainsi que la moitié de la valeur du terrain qui deviendra mitoyen, c'est-à-dire le terrain se trouvant sous le mur concerné, dans notre hypothèse. Pour calculer le prix, il est retenu que celui-ci est évalué au jour de l'acquisition concernée ; de même, l'état du mur est prix en compte pour ce calcul. Si les voisins ne parviennent pas à s'entendre sur le prix, il reviendra au juge d'intervenir et de le fixer.
