I. Pierre et Jean

Selon le Code civil « Le concubinage est une union de fait, caractérisée par une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité, entre deux personnes, de sexe différent ou de même sexe, qui vivent en couple » (Article 515-8. Modifié par Loi 2007-308 2007-03-05 art. 1 3° JORF 7 mars 2007 en vigueur le 1er janvier 2009.).

Sur la base des éléments fournis, la relation entre Pierre et Jean peut être qualifiée de concubinage au sens de l'article 515-8 du Code civil (ibid), car ils remplissent les critères d'une vie commune, stable et continue, en couple.

Cependant, le concubinage ne confère pas automatiquement les mêmes droits que le mariage ou le PACS, notamment en matière de logement. Jean n'a aucun droit sur le bien loué. Seul Pierre, en tant que signataire du bail, est responsable du paiement du loyer et des charges, même si, en pratique, les deux partenaires peuvent contribuer à ces frais (Bardou, 2022) (Cotitulaire du bail, quel impact sur le logement ? Réassurez-moi. https://reassurez-moi.fr/guide/assurance-habitation/cotitulaire-bail). Par conséquent, si Pierre décide de quitter le logement, Jean partira également, d'autant plus qu'il n'y a pas de clause de solidarité dans le bail. Toutefois, Jean peut demeurer dans le logement si le bailleur accepte de signer un nouveau bail.

II. Paul et Virginie

Q1 : Droits litigieux

Selon l'article 552 du code civil (Article 552. Création Loi 1804-01-27 promulguée le 6 février 1804 « La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. Le propriétaire peut faire au-dessus toutes les plantations et constructions qu'il juge à propos, sauf les exceptions établies au titre " Des servitudes ou services fonciers " »), les constructions édifiées sur un terrain appartiennent au propriétaire du terrain, sauf stipulation contraire. L'article 1536 appuie cette disposition et stipule que « Lorsque les époux ont stipulé dans leur contrat de mariage qu'ils seraient séparés de biens, chacun d'eux conserve l'administration, la jouissance et la libre disposition de ses biens personnels ».

À première vue, la maison est donc considérée comme la propriété de Paul, puisque le terrain lui appartient en vertu d'une donation.

Q2 : Règlement des intérêts

L’article 551 stipule que « Tout ce qui s'unit et s'incorpore à la chose appartient au propriétaire, suivant les règles qui seront ci-après établies (Article 551 Création Loi 1804-01-25 promulguée le 4 février 1804.) ».

Cependant, bien que la maison ait été construite sur un terrain appartenant à Paul, la contribution financière de Virginie à la construction et à l'agrandissement de la maison avec son héritage pourrait influencer la propriété. En vertu de l'article 815-13 du code civil « Lorsqu'un indivisaire a amélioré à ses frais l'état d'un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l'équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l'aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu'il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu'elles ne les aient point améliorés ».

Par ailleurs, Paul doit, en vertu de l'article 555 du Code civil (Article 555 « …Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d'oeuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l'état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages… »), rembourser à Virginie les améliorations apportées à la maison construite sur son terrain. Ce remboursement peut se traduire par une dette de Paul à l'égard de Virginie pour la plus-value ou le coût des matériaux et de la main-d'œuvre.

Les créances de Virginie seront évaluées selon la valeur actuelle des améliorations apportées à la maison (Article 1479) (Les créances personnelles que les époux ont à exercer l'un contre l'autre ne donnent pas lieu à prélèvement et ne portent intérêt que du jour de la sommation. Sauf convention contraire des parties, elles sont évaluées selon les règles de l'article 1469, troisième alinéa, dans les cas prévus par celui-ci), et les intérêts sur ces créances ne commenceront à courir qu'à partir du jour où Virginie fait une demande formelle de paiement à Paul, ou à partir du jour de la liquidation si l'évaluation suit les règles de l'article 1469 (La récompense est, en général, égale à la plus faible des deux sommes que représentent la dépense faite et le profit subsistant.

Q3 : Occupation de la maison durant la procédure

Pendant la procédure de divorce, la jouissance du logement familial peut être attribuée temporairement à l'un des conjoints, généralement celui qui a la garde des enfants. Ni Paul ni Virginie ne peuvent donc, sans l'accord de l'autre, prendre des décisions concernant l'aliénation du logement familial. Selon l’article (215, alinéa 3 du Code civil) « Les époux s'obligent mutuellement à une communauté de vie. La résidence de la famille est au lieu qu'ils choisissent d'un commun accord. Les époux ne peuvent l'un sans l'autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille, ni des meubles meublants dont il est garni ».

Le juge peut également décider de l'attribution de la jouissance du logement familial à l'un des époux pendant la procédure, soit à titre gratuit, soit en contrepartie du versement d'une indemnité d'occupation. (Article 255, 4° du Code civil).

Si l'un des époux continue à occuper la maison pendant la procédure de divorce, il peut être tenu de payer une indemnité d'occupation à l'autre époux. Cette indemnité est destinée à couvrir la provision pour frais de justice que l'un des époux devra verser à son conjoint. Le juge désigne le ou les époux qui seront chargés du règlement provisoire de tout ou partie des dettes (article 255-6° du Code Civil).

III. Virginie et François

François a plusieurs moyens de droit pour demander une contribution financière de Virginie pour les travaux de remédiation des désordres causés par la mérule dans l'appartement :

La présence de la mérule, qui était déjà présente lors de la vente de l'appartement, constitue un vice caché. François peut donc se prévaloir de la garantie des vices cachés. L'article 1641 du code civil dispose que « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ».

François peut demander soit l'annulation de la vente (action rédhibitoire), soit une réduction du prix de vente (action estimatoire) pour obtenir une compensation. Selon les articles 1641 et 1643, « l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix » (article 1644 du droit civil) .

François doit toutefois engager une action dans les deux ans suivant la découverte de la mérule, conformément à l'article 1648 du Code civil, qui stipule : qui stipule que « L'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice».
En outre, selon l’article 1604 « la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur ». Le bien doit donc être livré conformément au contrat de vente. Etant donné que l'appartement est affecté par des moisissures, Virginie risque d'être tenue pour responsable de la non-livraison d'un bien conforme.

En plus, Si Paul découvre que Virginie avait connaissance de la présence de la mérule et ne l'a pas révélée à François, ce dernier peut invoquer le dol pour demander l'annulation du contrat de vente ou un dédommagement. Selon Article 1137 du Code civil « Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges » . En effet, « L'erreur qui résulte d'un dol est toujours excusable; elle est une cause de nullité même si elle porte sur la valeur de la prestation ou sur un simple motif du contrat ». (Article 1139 du Code civil) .

Compte tenu de ces points, François dispose de plusieurs possibilités juridiques pour demander à Virginie une participation financière aux travaux de réparation des dégâts causés par les moisissures dans l'appartement.


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